하늘내린터 귀농귀촌 펜션(민박)만들기 주말 캠프
● 목 적 : 귀농귀촌 펜션(민박)만들기 추진 설명 / 결성(친목도모), 무료 영농체험, 현장답사
● 일 시 : 연중 약속된 주말(토) 10:00~ 18:00 * 현장 답사 희망자 ~(일) 13:00 까지
● 장 소 : 강원도 인제 자연휴양농원 하늘내린터 ( 31번 국도 내린천 레프팅 공원에서 5분거리 )
* 주소: 강원도 인제군 인제읍 원대리 449번지
● 대 상 : 전국의 귀농귀촌 펜션(민박)희망이분들중 하늘내린터와 함께 하고 싶으신분
* 가족단위 참가 환영하며 최대 인원은 20명으로 제한합니다.
● 회 비 : 당일 참석자 1인 1만원(2식), 귀농 귀촌 펜션(민박)지 답사자(1박2일) 2만원(4식)
* 12세미만, 65세 이상 어르신 50% 할인 및 회비 현지수납
● 준비물 : 세면도구, 간편복+ 여벌옷(방한대책), 운동화 ,우산
*1박하시는분 후렛쉬, 기호품, 비상용 담요한장 ,야영 원하시는분 캠핑도구
● 세 부 일 정
○ 1일차 (토) 10:00 ~ 11:00 인사, 농원현황소개
11:00 ~ 12:00 하늘내린터 농원 견학 ( 숲,약초,나물,자생화 해설 )
12:00 ~ 13:00 중 식 ( 더덕백숙 )
13:00 ~ 14:00 귀농귀촌 펜션(민박)설명회 / 공동관심사 질의응답
14:00 ~ 16:00 더덕채취체험 * 1 kg 특상품 2만원, 상품 1만원
* 겨울철 : 눈썰매 타기,눈사람 만들기,스키강습,설피체험
16:00 ~ 17:00 계절 농작물 영농체험 또는 임산물 채취 :1가족 1kg 무료
* 겨울철 : 자유시간 ( 석식/숙박준비 )
17:00 ~ 18:00 석 식 ( 삼겹살 바베큐,된장국,막걸리 ) *당일 참가자 석식후 귀경
18:00 ~ 22;00 친목도모시간 ( 노래방기기/ 캠프화이어 )
22:00 ~ 취 침 * 잠못이루는분들에게 모닥불 제공 ( 개별 상담 )
○ 2일차 (일) 06:00 ~ 08:00 기상, 하늘내린터길 산책 ( 4km ), 세면
08:00 ~ 09:00 조 식 ( 닭죽 또는 산나물 육계장 )
09:00 ~ 10:00 귀농귀촌 펜션(민박) 답사지 이동
10:00 ~ 12:00 귀농귀촌 펜션(민박)지 답사 / 토의
12:00 ~ 13:00 중 식 ( 인근식당 막국수 또는 현장 간편식:라면 ) / 해산,귀경
● 기타 참고사항
○ 펜션(민박)만들기 참가신청이라고 1주전에는 연락주시고 3일전 최종 확인 주시기 바랍니다.
* 여러 가족일경우 비슷한 연령대로 편성 조정해서 사전 연락드립니다.
○ 하늘내린터는 발전기로 제한발전(18:00~22:00), 휴대폰은 부분적으로, 화장실은 재래식입니다.
○ 숙소는 방가로(농막) 4개소로 4가족 미만일경우 가족단위로 방가로(농막) 1동씩 배정합니다.
○ 난방은 가스히터로 겨울철엔 연세 있으신분들은 불편하십니다.
○ 문의 : 손전화 010-5072-0328, 033)462-1946 하늘내린터 (아침,저녁,야간에만 가능),
가입하신 인터넷 귀농까페 쪽지, 이메일( skynaerin@hanmail.net) 을 통해서 해주십시요.
○ 행락철에는 서두르시고 4륜차량으로 카풀하셔서 안전운행과 경제적인 여행하십시요.
○ 1주전에 반드시 당일 또는 1박2일 구분 알려주시기 바랍니다. (식사/숙소때문입니다.)
○ 약주 좋아하시는분은 주류 지참하시기 바랍니다.하늘내린터는 반주용 막걸리만 제공합니다.
※ 프로그램 참가가 아닌 농산물체험 구매목적으로 자유방문 1박하시는 분들에게는
무료(야영장), 1만원(농막 방가로 사용객)의 환경부담금을 받습니다.
* 당일 방문하시는분 또는 1박하시는분중 18세 미만과 65세 이상 어르신은 무료입니다.
※ 참가하시는분(동행인포함)은 블로그를 통해서 꼭 저의 정신세계를 이해하시고 오시기 바랍니다.
농어촌 민박 및 펜션사업의 이해
1999년 이전에는 농어촌 민박의 경우 지정을 받아야 운영이 가능했습니다.
2002년 들어서는 농어촌민박의 농어민제한규정 폐지 등으로 농어촌민박제도가 사실상 완전 자율화 되었습니다.
하지만 규제의 완화로 불법, 편법 숙박시설들이 난립하면서 자연경관이 훼손되고 수질오염과 안전사고 우려 및 기존 민박, 숙박업계와의
마찰 등 사회적인 문제가 되었습니다.
이를 방지하기 위해 2004년 4월 무분별한 불법, 편법 펜션의 확산을 방지하기 위해 ‘농어촌숙박시설설치및관리에관한통합지침’을 제정하였고 2005년 11월 농어촌정비법을 개정하여 객실수 7개이하 연면적 130 평방미터(약 45평)으로 민박규정을 규제보완하게 되었습니다.
관광진흥법에 의한 ‘관광펜션’이나 제주도특별법의 ‘휴양펜션’을 제외한
일반 펜션들은 민박의 범주에서 법적, 제도적으로 규제를 받고 있습니다.
결국 농어촌정비법 상의 민박사업자 요건을 갖추어야만 펜션을 운영할 수 있었습니다.
그러나 침체된 농촌에 활력을 불어넣는 농촌정책의 변화로 작년과 올해 지속적인 법개정으로 제한완화 추세에 있어
객실수제한 폐지 및 연면적도 완화되었으며 지정제에서 신고제로 전환되는등 법 개정이 이루어지고 있으며
지자체에 따라 각종 지원혜택이 늘어나고 있습니다.
농어촌정비법 주요내용 ( 현재 규제완화 개정중에 있으므로 참고만 하시기 바랍니다.)
■ 농어촌민박사업자의 정의
농어촌민박사업을 할 수 있는 범위를 농어촌지역 주민이 거주하고 있는 단독 또는 다가구주택을 이용하는 경우로 규정해 거주요건과
주택의 형태를 명확히 하였습니다.
[기존] 농어촌민박사업자는 농어촌지역에서 이용객의 편의와 농어촌소득증대를 목적으로 숙박, 취사시설 등을 제공하는 업.
[개정] 농어촌지역 주민이 거주하고 있는 건축법 제2조제2호의 규정에 따른 단독주택(동법 시행령의 규정에 따른 단독주택 및
다가구주택을 말함)을 이용하여 이용객의 편의와 농어촌소득증대를 목적으로 숙박 취사시설을 제공하는 업.
■ 농어촌민박사업자 지정·지정취소제도
농어촌민박을 경영하고자 하는 사람은 농어촌민박 요건을 갖추어 사전에 시장 군수로부터 농어촌민박사업자 지정을 받도록 했습니다.
시장 군수가 농어촌민박사업자를 지정한 때는 지정증서를 교부하고 농어촌민박사업자로 하여금 증서를 보기 쉬운 곳에 게시하도록 해야
합니다.
농어촌민박사업자가 특별한 이유없이 1년 이상 영업을 하지 않거나 농어촌 정비법 또는 동법에 의한 명령을 위반한 경우에는
사업정지 및 지정취소 등의 행정처분을 하도록 했습니다.
■ 농어촌민박사업자에 대한 지도 감독 강화
국가 및 지방자치단체는 농어촌민박사업자에 대해 지도 감독을 하고 필요하다고 인정한 때는 농어촌민박사업자에게 그 시설 및 운영의
개선을 명하도록 했습니다.
농어촌정비법시행규칙 주요내용 ( 현제 규제완화 개정중에 있으므로 참고만 하시기 바랍니다)
■ 농어촌민박사업자 지정증서 발급
1. 지정증서 발급 요건
- 해당 주택이 농어촌주택에 위치해야 합니다.
농어촌지역의 범위는 농어촌정비법 제 2조 제 1호 및 제 1의 2호에 해당하는 지역으로
▲군의 지역 ▲지방자치법 제 2조 제 1항 제 2호의 규정에 의한 시의 지역 중 읍면지역
▲지방자치법 제 2조 제 1항 제 2호의 규정에 의한 시의 동 지역 중 도시계획법 제 17조 제 1항의 규정에 따라 지정된
주거 상업 공업지역을 제외한 지역
▲준농어촌지역(광역시 관할구역 안의 자치단체인 구의 구역 중 농업진흥지역과 개발제한구역) 등입니다.
- 농어촌민박사업자가 당해 주택에 거주해야 합니다.
주민등록이 되어 있고 실제 거주해야 합니다.
- 농어촌민박용 주택의 연면적이 230㎡ (약70평)미만의 단독 또는 다가구주택이어야 합니다.
- 수동식소화기 및 단독경보형감지기를 각 1조 이상씩 구비해야 합니다.
2. 지정신청 및 지정증서 교부 절차
- 농어촌민박을 운영하려는 자는 농어촌민박사업자 지정신청서(별지 제 53호 서식)를 작성해 해당 시군에 제출해야 합니다.
- 시군에서는 농어촌민박사업자로서의 요건 및 시설기준 등을 검토 확인해 농어촌민박사업자로 적합한 경우 농어촌민박사업자
지정 증서(별 지 제 56호 서식)를 발급합니다.
변경신청서 접수시에도 지정시와 동일한 절차에 따라 농어촌민박사업자 변경 지정을 받으면 됩니다.
■ 사후 관리
1. 관리 감독
- 농어촌민박사업자가 정당한 사유없이 1년 이상 사업 경영을 하지 않거나 농어촌정비법 또는 동법에 의한 명령을 위반한 경우에는
시정명령 내지 지정취소의 행정추분을 하도록 하여 농어촌민박이 불법 편법으로 운영되는 사례를 방지합니다.
2. 위반행위에 따른 처벌 기준
- 정당한 사유 없이 1년 이상 사업을 경영하지 않을 때는 ▲제 1차 시정명령 ▲제 2차 시정명령 ▲제 3차 지정취소를 하게 됩니다.
- 농어촌민박사업의 규모 및 시설기준을 위반했을 때는 ▲제 1차 시정명령 ▲제 2차 사업정지 15일 ▲제 3차 사업정지 30일
▲제 4차 지정취소를 하게 됩니다.
- 농어촌민박사업자에 대한 시설 및 운영개선 명령을 이행하지 않은 때는 ▲제 1차 시정명령 ▲제 2차 사업정지 15일
▲제 3차 사업정지 30일 ▲제 4차 지정취소를 하게 됩니다.
농어촌민박 관련 법령 요약
■ 숙박시설의 개념 및 범위
1. 공중위생관리법 제 2조에 따른 ‘공중위생영업’이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업으로 숙박업, 목욕장업,
이용업, 미용업, 세탁업, 위생관리용역업을 말합니다.
2. 공중위생관리법 제 2조에 따른 ‘숙박업’이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업을
말합니다. 단 농어촌에 소재한 민박 등 대통령령이 정하는 경우는 제외합니다.
3. 공중위행관리법 제 2조 제 1항 제 2호 단서 규정에 의한 숙박업에서 제외되는 시설은
▲농어촌정비법에 의해 농어촌에 설치된 민박사업용 시설 ▲산림법에 의해 자연휴양림안에 설치된 시설
▲청소년활동진흥법 제 10조 제 1호에 의한 청소년수련시설 등입니다.
■ 농어촌민박의 정의
1. 농어촌정비법 제 2조(정의) 8의 2 라목에 따른 ‘농어촌민박사업’은 농어촌지역의 주민이 거주하고 있는 건축법 제 2조 제 2호의
규정에 따른 단독주택(동법 시행령 별표 1의 규정에 따른 단독주택 및 다가구 주택을 말함)을 이용해 이용객의 편의와
농어촌 소득증대를 목적으로 숙박 취사시설 등을 제공하는 업을 말합니다.
■ 용도별 건축물의 종류
1. 건축법시행령 제 3조의 4관련 별표1에 따른 ‘단독주택’의 종류는 ▲단독주택(가정보육시설을 포함) ▲다중주택(학생 또는 직장인 등
다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어있고 독립된 주가의 형태가 아니며 연면적 330㎡ 이하로 층수가 3층 이하일 것)
▲다가구주택(1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장인 경우와 지하층일 경우에는 그 부분을 제외하여 순수하게 주택으로 쓰이는 층수가
3개 층 이하이거나 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것) ▲공관 등이 있습니니다.
2. 건축법시행령 제 3조의 4관련 별표1에 따른 공동주택(가정보육시설을 포함하며 층수를 산정할 때 1층 전부를 피로티구조로 하여
주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 충수에서 제외)의 종류는 ▲아파트(주택으로 쓰이는 충수가 5개층 이상인 주택)
▲연립주택(지하주차장을 제외하고 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적이 660㎡를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택)
▲다세대주택(지하주차장을 제외하고 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적이 660㎡를 이하이며 층수가 4개층 이하인 주택)
▲기숙사(학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위해 사용되는 것으로 공동취사 등을 할 수 있는 구조로 독립된 주거 형태를
갖추지 않은 것) 등이 있습니다.
민박/펜션의 성공요건 (요약)
. 지리적요인 충족 - 접근성, 교통수단, 진입로, 간판
. 쾌적한 주변환경요인 - 경치, 전통/문화, 관광자원, 물,공기,등 주변여건
. 농촌어메니티 자원 유지 - 쾌적함(깨끗하고 아름답고 친절하고 편안하고 아늑함.
농촌다움, 자연스러움, 행복하고 즐거운 기분)
. 격조높은 서비스제공 - 시설측면(객실,거실,식당,회의실,화장실,각종부대시설),
청결성, 친절함, 전화응대, 편리성, 프로그램(먹거리,놀걸이,볼거리,체험거리),
관광안내/가이드 역할
. 공격적인 홍보/마케팅 - 홈페이지,블로그운영, 팜프렛/CD, 광고노하우, 입소문
.고객만족/고객감동유발 - 주인의세심한 배려, 따듯한 시골의 인심과
정(情)과 성의(誠意), 손님을 맞이하고 배웅하는 태도.
고객감동 써비스를 위한 checklist
. 예약자의 전화응대 : 여성, 다정다감, 살아있는 홈페이지.블로그 유지
- 예약전용전화 설치 및 전화응대 담당지정
- 외출시에 휴대전화로 착신.
- 전화안내멘트 사용(늘 행복하세요. 여기는 0 0 펜션입니다)
- 친절, 겸손, 온화, 유쾌, 상냥, 명랑, 명확한 응대
- 홈페이지로 문의시에는 신속히 응답.
. 고객도착전 준비사항 : 불편의 최소화 노력
- 고객연락처 및 도착시간확인, 도착전 안내전화
- 총인원수 파악
- 식사준비여부
- 기타 준비사항 확인(회의실,족구장,모닥불,놀이터,기타)
- 침구류, 식기류, 야외 부대시설, 등 완벽한 세탁, 청소 및 준비
- 도착 직전에 향기나 향수를 뿌려 집고유의 냄새를 없앤다.
- 향기나는 꽃이나 식물로 실내외를 장식한다.
- 민박이용안내문과 수칙사항을 적어 잘 보이는 곳에 비치한다.
- 자주 찾는 전화번호를 비치한다.(음식점,병원,약국,개인택시,등)
- 구급용 약을 비치한다.
- 소화전과 화재대비 안내문을 비치한다.
- 화재보험, 상해보험, 식사보험, 등에 가입한다.
- 안내간판, 유도간판 설치
. 도착 직후 사항 : 편안한 첫인상
- 안주인이 깨끗하고 단정한 복장으로 손님을 맞이한다.
- 집 안,밖을 직접 안내하고 사용법 및 이용안내를 한다.
- 고객의 스케쥴을 확인한다.
. 머무는 동안 : 끊임없는 고객감동 노력
- 주인의 정과 시골의 따듯한 인심을 느낄 수 있도록 한다.
- 고객이 즐겁고 행복한 기분을 느낄 수 있도록 한다.
- 함께 차나 식사를 하며 대화를 나누라.
- 모닥불을 피워 고구마, 옥수수, 등을 제공하며 대화한다.
- 칭찬을 아끼지 말자.(인상이 좋다든지 아이가 예쁘다는 둥)
- 시골의 김장김치나, 된장국, 등을 서비스로 제공한다.
- 마을의 각종 이벤트나 행사, 체험활동에 참여시킨다.
- 여름철엔 각종 쌈채나 푸성귀를 텃밭에서 직접 채취하여
식사때 드실 수 있도록 한다.
- 여름철엔 물놀이장소를 안내한다.
- 가을 수확기엔 과일을 시식용으로 내놓는다.
- 겨울철엔 얼음썰매장을 개설한다
- 자전거를 제공하여 마을을 산책하도록 한다.
- 마을의 유래나 전설, 등을 이야기해 준다.
- 사진을 찍어 기념하고 방문소감을 들어본다.
- 인근 관광명소/ 식당/ 카페를 안내한다.
- 마을 특산물을 전시하여 판매한다.
. 돌아 갈 때 : 멤버쉽카드제 활용등 재방문 노력
- 놓고 가는 물건이 없나 확인한다.
- 손님을 친절히 배웅한다.
- 간단한 방문기념품(즉석사진, 농산물, 기타)을 준비했다 준다.
- 영수증, 계산서, 등을 준비한다.
- 머무는 동안 미흡한 점, 개선할 점을 적도록 한다.
- 돌아 간 후는 문자 메세지로 안부 확인한다.
- 홈페이지에 방문객의 사진을 올려주고 방문후기를 부탁한다.
- 방명록, 고객관리대장을 비치, 기록하고 재방문객을 파악한다.
※ 첨부파일을 클릭하시면 상세한 펜션(민박) 강의자료를 보실수 있습니다.
농촌 펜션(민박)프로그램.pdf
펜션 종합자료.ppt
펜션 가이드
펜션이란 호텔과 민박의 중간형태의 숙박시설로 소득의 증가, 주5일근무제, 전문직종의 발달등 새로운 개념의 전원생활과 투자방식이 결합된 각광받는 레저 숙박시설을 말합니다. 고대그리스어로 "여행자용 간이식당", 프랑스어로는 "연금(빵시용)" 이라는 뜻에서 시작된 펜션(pension)은 유럽과 일본등지에서 고풍스런 옛건물이나 전원주택을 이용한 고급민박형태로 발전하였으며 우리나라에서도 전원생활을 즐기며 수익을 창출하려는 모델을 찾던 사람들에게 펜션을 새로운 수익사업으로 등장하였습니다. 현대의 펜션은 자연친환경적인 소재인 목재, 황토등을 이용하여 유명관광지나 자연공간이 좋은곳에 위치하고 있습니다. 국내에는 경기, 강원, 제주등지를 중심으로 전국으로 확산되고 있으며 본격적인 성장기로 진입한 것으로 기대되고 있습니다. 레저이용객의 급속증가로 인한 새로운 공간의 부족, 부동산투자의 모델로서 소규모 민박 펜션형태에서 대규모 공동 편의시설을 갖춘 단지형태의 펜션이 증가하고 있으며 대기업등의 펜션업 진출도 예상됩니다. 펜션의 입지선정 우선 사업자의 투자규모를 설정하는 것이 중요합니다. 국내의 경우 유명관광지 주변이나 자연경관이 수려한 스키장, 온천 ,인근등의 대형리조트권역으로 편중됩니다. 특히 한계절의 수입이 집중되는 곳 보다는 사계절 안정적으로 수익이 예상되는 지역을 고려하여 선정해야합니다. 또한 토지이용계획상 대지이거나 적용이 가능한 부지를 선정해야하고 인접도로나 상하수도 등의 기반시설의 여부등도 꼼꼼히 고려되야 합니다. 주차장, 텃밭등의 설치가 가능해야하고 사업부지가 중 대규모 이상일때는 마스터플랜을 갖고 운영에 들어가야 초기의 막대한 투자비용을 줄이수 있습니다. 이제 국내의 펜션시장은 기존의 여행, 숙박시장과는 차별화된 전략이 필요 합니다. 이는 펜션이 경쟁력을 가져야만 된다는 뜻이며, 정식적인 사업의 관점에서 기획되고 운영되어야 한다는게 업계의 일반적인 공감대입니다. 그러므로 입지선정에 대한 전문가의 조언을 반드시 필요로하고 정확한 사전자료에 근거한 예상수익도 입지선정에 꼭 필요한 사항입니다. 펜션 건축 이용객들의 성향을 분석하여 자연경관에 어울리는 건축양식이 필요합니다. 목조건축이나 스틸하우스가 일반적이나 통나무건축(Log House) 또는 황토주택이 선호되는 경향이 많으며 이들 건축을 복합한 형태의 건축양식등 자연친화적인 소재의 건축방식이 매력적 입니다. 가능한한 내 외부시설의 고급화가 중요하고 다중의 이용자가 사용할 수 있는 건축구조와 내구성, 유지관리에 용이한 건축이 반드시 검토되야 합니다. 1. 가능한한 목조건축이나 황토건축등 이용객들의 취향에 맞는 외관과 내관을 만듭니다. 2. 주위의 자연경관과도 적절하게 융화되어야 합니다. 3. 숙박동과 정원, 텃밭, 바베큐, 테마공간의 시설의 공간배치가 합리적으로 이루어져야 합니다. 4. 각 객실마다 별도의 화장실과 취사시설을 설치해야 합니다. 5. 각 객실간, 하나의 객실에 방이 여러개인 경우 부부용, 자녀용 등등 방음을 최대한 고려하여 설계되어야 하고 이용객들간의 동선 역시 명확하게 구분되어야 합니다. 6. 테그나 정원등과의 자연스런 동선을 확보하며, 각각의 개인의 취향에 맞는 공간을 알맞게 배치해야 합니다. 7. 주인(운영자)과 투숙객들의 공간분리가 반드시 필요하며 투숙객들의 프라이버시를 위한 적절한 동선과 공간배치를 고려해야 합니다. 펜션사업계획 펜션사업의 계획은 입지분석이나 시장조사를 통한 사업부지의 선정, 마스터플랜 수립과 건축, 설계등의 개발 Process진행, 홍보와 운영, 마케팅으로 구분 될 수 있습니다. 전원주택과 같은 자유롭고 아늑한 분위기에서 주말과 휴가를 보낼 수 있는 컨셉을 갖고 계획이 이루어 져야만 합니다. 수립등이 중요 합니다. 1. 개발환경분석 2. 사업부지선정 3. 설계 마스터플랜 여건에 대한 마스터플랜을 수립하고 설계합니다. 4. 인허가업무진행 5. 건축시공 6. 운영
펜션의 종류
건축형태
원
형
정도
황토건축등*소규모의 운영방법 중 하나 주로 주인부부가 직접운영한다.
*주로 경관이 수려한 곳이 적합하다.
*자연에 살며 수익성을 추구할 수 있다.
형
형)
황토건축*테마펜션
*주말농장고 펜션이 복합형태이다.
*펜션카페로 운영되기도 한다.
*농원에서의 현장체험
*천체관측등의 프로그램을 운영하기도 한다.
장
형
정도
(단지의 경우
2000평 이상)
*자연휴양림과 같은 독립동의 성격을 띄며 단지형태의 개념을 갖는다.
지
형
*여러개의 페션하우스가 모여 하나의 거대한 펜션단지를 만든다.
*편의시설의 종류, 마케팅등의 운영도 공동으로 관리한다.
8실 이상은 숙박업으로 등록해야 한다.
생산시설이나 농축시설이 있는 곳은 가급적 피하고 되도록 자연경관이 수려한 곳으로 최소한 500평으로 숙박동,
* 펜션건축시 중요 검토사항
(간이작업장, 텃밭, 인터넷사용공간등등)
또한 무리한 투자가 되지 않도록 마스터플랜을 수립해야 하고, 운영시 필요한 테마의 설정, 홍보 및 마케팅전략
입지분석과 시장조사, 사업의 타당성 검토등을 통해 사업의 성공 가능성을 검토합니다.
입지조건과 자연환경, 이용객들의 성향을 분석하여 사업부지를 선정한다.
부지구입, 비용조달등 전체 예산 계획을 수립합니다.
토지이용계획, 시설배치계획, 건축계획, 환경보전계획, 운영관리계획 투자계획등 사업전체일정과 향후개발
마스터플랜과 기본설계를 토대로 세부사업계획을 수립합니다.
사용전반에 걸친 인허가 업무를 진행합니다.
토목, 건축, 조경공사 등의 선진관리기법을 이용하여 고품격, 친환경적인 팬션 건축이 되도록 합니다.
완공시 시운전을하여 운영초기에 일어날 수 있는 가능성에 대해 대처방안을 강구합니다.
시설운용계획, 인원운영계획, 마케팅전략수립등 운영전반에 관한 치밀한 계획을 수립하여 운영에 들어갑니다.
경쟁력 없는 펜션 사업성 없습니다. ( 펜션은 돈버는 사업이 아닙니다.)
여러군데...출처가 있어....원 주인이 누군지 잘 모르겠습니다..
몇년전의 자료이지만....참고할만 내용인듯합니다./규모가 있는 큰 펜션에 대한 글인듯 하기도 하구요..
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은퇴후나 지금 당장.사업적으로,....누구나 다...경치좋고..환경 좋은곳을...약간의 수익성이 있는 펜션으로 활용하며...
시골에서,,,자신의 삶도 즐기고...소소한 이상의 수익을 올리고 싶은 마음이 있을듯한데요...
이 글을 보시고.....각자의 생각들...다양한 글 ...공유하면 좋겠습니다..
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국내에 펜션 열풍이 불었습니다.
이미 펜션의 급속한 팽창으로 전국의 펜션 수익률은 수익률이라 부르기에도 민망할 정도로 곤두박질치고
있으며,어느 지역보다 일찍 과포화 국면에 진입한 제주도 펜션의 경우 문을 닫는 사례도 속출하고
있습니다.
무엇 하나 잘된다고 하면 다 들고 일어나는 우리나라의 현실에서 머잖아 펜션이 시골의 환경을 해치는 골치아픈 "폐가"가 되지 않을까 하는 걱정도 조심스레 해봅니다.
펜션 건축을 부추기는 부동산 업자나 펜션 분양 업자들은 주5일근무제다 수익형 별장이다, 2년간 몇 %의 수익률을 보장해준다 하며 사람들을 호도하고 있으나 펜션으로 돈을 번다는 것은 이미 지극히 어려운 일이 되어버렸습니다.
실례로 펜션이 전국에 우후죽순으로 늘어나면서 기존의 내로라 하는 펜션들의 매출액도 하루가 다르게 감소하고 있는 추세이며, 게다가 신규 펜션들과의 시설 경쟁에 밀리지 않으려 기존 펜션들은 하루가 멀다 하고 리뉴얼 비용으로 지속적인 금액을 투자하고 있는 실정입니다.
펜션 투자와 관련한 기사나 내용을 검색해보니 펜션 분양 업자들과 기획부동산이 주장하는 왜곡된 정보들만 있을 뿐 현실을 직시하는 그러한 자료는 쉽게 구할 수 없는 실정이었습니다. 현재 펜션을 운영하고 있는 사람으로서 저희같은 우를 범하는 사람들에게 미력하나마 정확한 정보라도 제공하고자 이 글을 써봅니다.
펜션 운영 십계명을 나름대로 정리하자면 아래와 같습니다.
1. 절대로 올인하시면 안됩니다.투잡이나 별도의 소득원이 있어야합니다.
갑자기 가족이 아프기라도 할 경우 치료비 구하기도 어려워지면 안되지요.
펜션은 도시에 있는 아파트처럼 환금성이 있는 것이 아니므로 절대로 올인하시면 안됩니다.
펜션은 반드시 여유자금으로 하십시오. 살고있던 집과 재산을 모두 다 정리해 펜션에 투자하시면
절대로 안됩니다
2. 투자목적으로 하신다면 절대 펜션하지 마십시오.
펜션으로는 절대 돈을 벌 수 없습니다.
펜션하실 돈 있으면 그 돈으로 상가건물을 사서 편하게 월세를 받으며 사십시오.
왜 돈을 벌 수 없는 지에 대한 자세한 근거와 설명은 저 아랫쪽 글을 참고하십시오.
3."주5일근무제"라는 말에 현혹되지 마십시오.
주5일근무제를 펜션창업의 기회로 말하는 사람이 많지만
주5일근무제는 펜션운영에 있어서 기회가 아니고 "독"입니다.
펜션이라는것이 주중 가동률이 높아야 순익하고 연결이 되는데(토요일과 성수기 매출로는
현상유지밖에 할 수 없음), 주 5일근무하는 직장이 늘어나면서 직장에 주중에 휴가내는 일은
대단히 어려워졌다고들 합니다.
예전에는 직장인들이 월차휴가를 보다 자유롭게 낼 수 있거나 특별한 날의 경우 주중에 2~3일씩
휴가를 내고 여행을 할 수 있었으나 최근에는 주중에 놀러다니는 사람들이 눈에 띄게 줄었다는 사실!
주5일근무제를 한다 해도 금요일밤의 예약현황은 매우 낮은 실정이며, 오히려 주중가동률만 떨어뜨리는
역효과를 내고 있습니다. 주5일 근무제는 펜션 영업에 치명적이라는 것만 알아두십시오.
4. 광고,홍보등 마케팅 비용이 엄청납니다.
펜션에 손님을 유치하는 유일한 방법은 현재로서는 광고밖에 없으나 펜션 의 가동률을 일정 수준 이상
유지하기 위해서는 너무나 많은 광고비 지출 감내해야 합니다. 검색엔진에 홈페이지 동록만 해놓고
기다리면 펜션이 아무리 아름답다고 해도 아무도 찾아주지 않는다는 사실을 명심하십시오,
검색포탈 1위인 네이버에 "펜션"이라는 키워드로 스폰서링크나 플러스 프로 광고를 할 경우 드는 비용
이 비수기에는 5위 가격이 보통 월 180만원, 성수기에는 400만원까지도 합니다. 이 비용은 단 한 달
광고비용입니다. 일년이 아니구요.
"비즈사이트" 라고 눈에 덜띄는 자리에 펜션 홈피를 소개하는 비용도 비수기 가격이 한달에 55만원.
영세하게 펜션을 운영하는 나홀로 펜션의 경우, 이런 금액은 가히 천문학적인 금액이라 해도 과언이
아닙니다.
그런데 인터넷 광고의 경우, 정말로 싼게 비지떡입니다. 광고비가 저렴한 것은 그만큼 매출을 올리는
데는 역부족인 경우가 많습니다.
그럼 인터넷광고가 아닌 오프라인 광고를 한다고 칩시다. 여성잡지에 1페이지로 광고를 싣는 비용은
보통 200만 원 합니다. 광고안 제작비까지 하면 300만원 정도 드는걸로 아시면 되지요.
하지만 여성지에 한 달 광고해가지고는 그 때뿐입니다.
5. 나이드신 분들이 하시는 펜션, 정말 어렵습니다.
펜션의 주이용고객은 20대중반~30대중반입니다. 다른 세대에 비해 인터넷에 강하고 감성에 소구하는
세대들입니다. 인터넷에 대해 잘 모르는 나이드신 분들이 관리만 하는 펜션, 곧 도태되고 말겁니다.
펜션은 끊임없이 인터넷과 네티즌들을 향하여 작용반작용을 해야만 살아남을 수 있으며 젊은이들의
감성을 잘 읽어내고 그 감성을 충족시켜주고 자극할 수 있어야 하나 나이드신 분들, 그거 잘 못합니다.
펜션이 태부족일 때는 누가 하나, 어디서 하나 다 잘될 수도 있지만 지금처럼 전국에 펜션이 넘쳐나는
실정에서는 노인들이 하는 단독형 펜션은 살아남기 힘들겁니다. 손님이 없는 시골의 펜션, 그야말로
적막강산이지요. 그러한 시골에서 노인분들만 적적하게 어떻게 사시려고 하십니까? 펜션하지 마시고
펜션 지으실 여력 있으면 그 돈으로 다른 투자를 하여 월세 받으며 마음 편하게 노부부가 여행 즐기며
사십시오.
6. 단지형 펜션, 단독형 펜션보다 가동률이 훨씬 더 낮습니다.
단지형 펜션의 수익률은 훨씬 떨어집니다.직원도 많이 써야해서 고정지출금액의 포션도 크기 때문입니
다.
게다가 펜션을 이용하는 사람들은 전원적이고 목가적인 것을 선호하는 사람들입니다.
단지형 펜션은 십중팔구 동간격이 넓지 않으며, 녹지공간도 조감도와는 전혀 딴판인 경우가 많습니다.
단지형 펜션은 부대시설이 상대적으로 많고, 가동률을 높이기 위해 덤핑가격을 제시하는 등 사용자 측면
에서의 장점도 갖추고 있으나 콘도와 크게 다르지 않다는 시선이 많습니다.
단지형 펜션은 단독형 펜션하고는 확연히 다르기 때문입니다.
또한 아직까지 펜션 단지의 경우 일부 동은 미리 지어 펜션으로 영업을 하면서 한 편에서는 공사가 끊임
없이 이어지므로 안락한 휴식을 취할 수 없는 경우가 많습니다. 게다가 펜션 홈페이지도 펜션 이용자
입장에서 컨텐츠가 만들어져있지 않고 분양목적의 컨텐츠가 많아 이용자 입장에서는 많이 불편하기 때문
에 쉽게 예약으로 이어지질 않고 있는 것도 가동률이 낮은 이유입니다.유심히 살펴보십시오.
단지형 펜션의 경우 토요일마저도 펑펑 놀리고 있다는 사실을!
7. "수익형 별장펜션", 이거 절대 믿지 마십시오.
수익형 별장, 수익형 펜션, 말이 좋아 수익형이지 펜션으로는 절대로 수익을 낼 수 없음을 염두에 두셔
야 합니다. 그냥 별장을 하나 구입하신다 생각하면 분양 받아도 좋지만 본인 사용시에는 별장, 그 이외
기간에는 수익...이거 둘 다 원하신다면 불가능한 일입니다. 펜션이 절대로 수익을 낼 수 없는 산업구조
임을 명심하십시오. 별장이 꼭 하나 필요하시면 단지형 펜션의 한 개 동은 구입하셔도 무방하나,
행여라도 수익을 기대하신다면 다른 방법의 투자를 알아보십시오.
그렇게 주구장창 수익이 보장된다면 왜 펜션 분양업자들이 수익률 보장기간을 2년으로 한정하고 있겠습니
까? 최근 "서비스드 레지던스"라는 신종 임대사업의 경우 10년간 수익률을 보장해주고 있던데요.
그런 것과 한번 비교해보십시오.왜 2년이라고 못 박고 있는지를...자신이 없어서이기 때문입니다.
펜션분양업자들이 그나마 2년간 보장해주는 수익률은 분양받는 펜션가격에 이미 비용으로 다 포함되어
있다고 보시면 됩니다. 정말로 수익이 나서 되돌려주는 개념이 아니라는거지요.
8. 분양받는 단지형 펜션, 분양업체가 관리와 운영을 대행해주어 수익을 나줘준다고 하는말,
절대 믿지 마십시오.
분양 업체라는 것, 분양만 성공적으로 끝난다면 빨리 손털고 뜨고 싶어할 것입니다.
어떤 회사에 위탁운영을 맡긴다 해도, 수지타산이 맞아야 위탁사업을 하는거고 이익이 나야 펜션주들에
게 수익을 분배하는 것입니다.
그러나 어떤 업체가 관리대행과 위탁운영을 하더라도 곤두박질치는 가동률 앞에서는 방법이 없을 것입니
다. 관리대행회사가 오히려 적자를 볼 만큼 펜션의 매출액이 떨어지는 날이 곧 옵니다. 이미 그러한 실
정이구요. 특히 단지형 펜션은 워낙 규모가 방대하기 때문에 가동률 10% 올리는 것도 쉽지가 않은 일이
랍니다.
제가 아는 어느 곳의 경우 처음에는 수익형 운운하면서 분양해놓고 분양이 끝나자 위탁회사는 벌써 짐
챙겨서 떠났고, 펜션주들이 연합으로 공동관리회사를 차렸다고 하더군요. 궁여지책으로. 이런 곳,
무한경쟁시대에 수익률이 좋을 리 없습니다.
펜션단지의 분양가 역시 거품이 많습니다. 턱없이 비쌉니다. 대지 가격도 너무 높게 책정되있고,
건축비도 만만치 않습니다. 게다가 대지는 턱없이 좁습니다.
전원의 쾌적한 별장하고는 거리가 먼 경우가 허다합니다.
9. 객실 한 개 단위로 분양하는 원룸형 펜션분양, 최악의 선택입니다.
이 경우 건물 한 동 전체를 분양하는 것이 아니라 10평 내외의 객실 하나씩을 분양하는 방식인데 소액
투자자들도 참여할 수 있을 만큼 가격이 저렴하다는 메리트가 있습니다. 그러나 이런 펜션, 별장이라
하기에는 너무나 우스운 형국이고, 그렇다고 수익을 내어주는 펜션도 아닌 가장 골치아픈 투자가 되어
버립니다.
수익을 안겨줄 곳이 아니라면 뭣하러 그 작은 펜션 객실 하나를 수천만원을 들여 구입합니까?
그걸 구입할 여력이 있으면 평생동안 전국의 멋진 곳 골라가면서 지칠도록 펜션 여행을 즐기십시오.
그것이 정신건강 육체건강에도 이롭습니다.
10. 펜션사업에서 돈 버는 사람들은 부동산업자와 건축업자 뿐이라는 것만 명심하시면 됩니다.
빨래방이나 운동화방 체인 사업이 한참 떴을 때 실질적으로 돈을 번 사람은 프랜차이즈 회사 사장과
기계 수입업자 뿐이었습니다. 실제 운동화방을 해서 돈을 벌었다는 가맹점주를 찾아보기가 쉽지 않을
것입니다.펜션도 마찬가지입니다.
시골의 농사 외에는 쓸모가 없던 땅을 평당 3~40만원에 팔 수 있는 땅 소유자가 가장 큰 이득을 보는
사람들이요, 그 다음 득보는 사람들은 그러한 땅을 중개한 부동산업자와 펜션을 짓는 건축업자입니다.
좀 더 열거한다면 검색포탈들과(검색포탈들이 펜션 덕분에 매출액이 많이 늘었을 겁니다) 지하수 개발
자들, 펜션 홈페이지 제작자들 등입니다.
실제 요즘 펜션을 분양하는 분양업체들, 분양도 제때 안되고, 운영수익률도 좋지 않아 곤란을 겪는
경우가 많습니다. 부도나 안나면 다행이라고나 할까요?
그럼 가장 큰 손해를 보는 사람은 바로 실제 펜션운영에 나서는 사람들과 고가로 펜션을 분양받는
사람 들입니다. 이 두 부류의 사람들이 떠안는 손해를 조금전에 말한 그들이 고스란히 이득으로 챙기는
것으로 보시면 되는겁니다.
너무 말이 길었습니다. 그럼 지금부터 펜션으로 왜 돈을 벌기가 어려운지 자세히 분석해보겠습니다.
좀 긴데 들어갑니다.
수익률 분석 전에 알아야 할 것들
1. 펜션, 땅은 몇 평이 적당할까?
최근 펜션의 부지가 점점 넓어지는 추세에 있습니다. 대지가 작아 건물만 달랑 있는 펜션은 점점 경쟁력을 잃어가게
될 것이기 때문입니다.
몇년전 까지만 해도 500평 미만의 부지에 소규모로 지어서 운영하는 펜션도 수익률이 괜찮았으나 펜션이 폭발적으로
증가하면서 녹지공간이 많고 보다 쾌적한 펜션을 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있습니다.
그래선지 요즘은 아무리 작아도 7~800평, 보통은 1000평 이상의 대지에 펜션사업을 시작하는 분들이 많습니다.
2. 펜션, 땅값은 얼마나 할까?
인근에 관광요소가 확실하게 있거나 강물이나 계곡이 보인다거나, 유명 관광지의 배후이거나...
한마디로 펜션부지로 적당하다고 하는 곳들은 이미 평당 35만원~100만 원 정도나 합니다.
3. 펜션 건축비는 얼마나 하나?
특별히 고급스럽게 짓지 않는 경우 순수 건축비만 평당 300만원~350만 원정도가 듭니다.
이 비용에는 지하수 개발비(보통 500~1,000만원 정도 소요), 조경(미니멈 3,000만원~무한대), 집기비품 비용이
제외된 순수 건축비를 의미합니다.
4. 펜션건물은 보통 몇 평으로 짓나?
전원에 짓는 주택은 60평을 초과하지 않으면 신고로만 지을 수 있기 때문에 보통 60평을 기준으로 건축행위가 이루어
집니다. 자금이 부족하거나 연로하신 분들이 그야말로 연금처럼 소규모로 하는 경우(투자목적이 아니고 거주 목적)는
60평짜리 한 동에 주인(혹은 관리인) 거주공간과 객실 3~5개를 짓는 경우가 일반적이고, 보다 자금에 여유가 있거나
보다 젊은 사람들이 어느 정도 사업의 목적으로 짓는 경우는 보통 60평짜리를 두 동으로 지어 주인 거주공간도 보다
넓게 짓고 펜션의 객실도 7개~10개 정도로 짓는 경우가 많습니다.
5. 펜션운영, 총 얼마가 드나?
1) 작은 땅에 한 동짜리로 짓는 형(땅 30만원짜리 700평에 건축비 평당 300만원가정, 이하 A타입이라 칭함)
땅 구입비 21,000만원, 건물 18,000만원=39,000만원
지하수,조경 및 부대시설 = 5,000만원
집기,비품(객실5개) = 3,000만원
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47,000만원
2) 넉넉한 땅에 건물을 2개 동 짓고 마감도 중간 수준으로 하는 형
(땅 40만원짜리 1,000평에 건물 120평,건축비 평당 350만원 가정, 이하 B타입이라 칭함 )
땅 구입비 40,000만원, 건물 42,000만원=82,000만원
지하수,조경 및 부대시설 = 8,000만원
집기,비품(객실 8개 기준) = 5,000만원
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95,000만원
3) 상기에서 보듯이 펜션 건축시에는 미니멈 5억원에서 10억원은 족히 있어야 합니다.
현재의 추세는 2번 형으로 가고 있는 추세이고, 1번형 펜션의 수익률은 갈수록 낮아지고 있는 추세입니다.
펜션가동률 50%는 허구 !
1. 가동률이라는 의미부터 확실히 할 필요가 있습니다. 흔히 가동률의 종류에는 다음의 세가지가 있습니다.
1) 연간 숙박인원수
---------------- *100%
정원*365일
2) 연간 이용한 객실수
------------------ * 100%
정원*365일
3) 연간 이용한 객실수
------------------- * 100%
객실수*365일
이중 펜션 분양 업체가 가장 편하게 쓰는 가동률은 3번 가동률인데, 이는 세가지 가동률중 3번 가동률의 숫자가
다소 높게 나오는 경향이 있기 때문입니다.
똑같은 데이타를 가지고 계산할 경우 3번 가동률이 좀 더 높게 나옵니다.
그런데 펜션 분양 업체들이 "가동률 50%"라는 모토(?)를 내걸고, 그 매출액을 기준으로 연간 수익률 ㅇㅇ% 식으로
투자자들을 현혹하고있습니다만 현재 우리나라 실정에서 펜션 가동률 50%라는 수치는 지극히 달성하기 어려운
수치입니다.
국내 내로라 하는 펜션, 일견 아무리 잘 된다고 하는 펜션도 엄밀하게 계산하면 연간 가동률 50%를 넘지 못하고 있는
실정임을 잘 알아둘 필요가 있습니다.
설령 몇 군데 그렇게 lucky한 펜션이 있다 해도 요즘처럼 최신식 최고급 펜션들이 끊임없이 신축되고 있는
현실에서는 2년 연속 가동률 50%를 넘는 것은 아예 불가능 한걸로 생각해도 좋을 것입니다.
또한 그 정도의 가동률을 확보하려면 엄청난 비용의 홍보비용을 지출하고 있거나 객실의 덤핑 판매로 실제 수익률을
높이는 데는 크게 기여하지 못할 것입니다.
2. 아무리 잘 되는 곳이라 하더라도 연간 가동률 30% 수준
아무리 운영이 잘 되는 펜션이라 하더라도 여름성수기 한 달과 연휴, 토요일을 제외하고는 가동률이 상당히 낮은 실정
입니다. 대부분의 평범한 사람들은 여름성수기와 토요일 예약현황만을 보고 간단히 아주 잘 되는 펜션이라고 돈 많이
벌겠다고 판단하지만 그외 기간의 매출이 받쳐주지 않는다면 연간가동률 30%를 넘기기가 힘듭니다.
실제 연간 가동률 30%를 넘는 펜션도 국내에 몇 되지 않은 실정이지요.
잘 된다고 생각되시는 펜션들의 주중 가동률을 주의깊게 살펴보시면 그것은 금방 알 수 있습니다.
지금이라도 몇몇 펜션의 예약현황들을 직접 보시면서 꼼꼼히 체크해보십시오. 아마 틀리지 않을겁니다.
3. 펜션 이용료, 객실별 실제 평수(전용 면적) * 1만원꼴로 산정
펜션 객실이 7평인 경우 주말 요금이 7만원, 주중요금은 그보다 저렴한 5만원~6만원 선으로 책정되어집니다.
객실 크기가 10평이면 주말 요금이 10만 원, 주중 요금은 7~8만원 정도로 생각하시면 간단합니다.
4. 매출액의 계산근거
1) A타입 펜션의 경우
건물 한 동이 60평이고, 객실이 5개임을 가정할 경우, 객실 5개의 전용 면적의 합은 35평내외로 보시면
들어맞을 것입니다. 주인 거주공간과 계단이나 현관, 복도 등 공유면적을 제외하고 나면 실제 객실의
전용면적은 35평을 넘기기 어려울 것입니다.
이렇다면 이 펜션의 하루 매출의 최대금액은 주말기준 35만원 내외, 주중기준 25만원 내외라고 보시면 됩니다
2) B타입 펜션의 경우
60평짜리 건물이 2개 동이면 120평, 주인거주공간(30평 가정)과 공유면적(10평 가정)을 제외하고
계산해보면 객실별 전용면적의 합은 80평입니다. 이 기준을 적용하면 이 펜션의 하루 매출 최대금액은
주말요금 기준 80만원내외, 주중 요금 기준 60만원 으로 보시면 됩니다.
3) 주말요금은 금요일과, 토요일, 여름휴가시즌 (이때는 주중도 주말요금 적용)의 요금을 말합니다.
대부분 펜션의 경우 겨울방학 기간인 12월~1월도 겨울성수기로 적용하여 주중에도 주말요금을 적용하고 있기는
하나 실제 운영상 겨울성수기를 적용하는 경우는 20일이 채 안되는 실정입니다.
또한 어느 유명 펜션포탈의 경우 일요일밤도 주말요금을 적용하고는 있으나 이것은 일반적인 사례가 아니며
일요일 가동율 또한 매우 낮아 의미가 없다 하겠습니다.
4) 카렌다를 보며 한 해동안의 평균 요금일수를 정리해본다면
-주말요금 적용일 : 총 159일
성수기 제외한 토요일과 공휴일 전일,연휴-----총 56일
여름휴가시즌(7월16~8월 21일)--------------총 37일
겨울방학시즌 ----------------------------총 20일
성수기 제외한 금요일----------------------총 46일
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총159일
-주중요금 적용일 : 207일
5) 가동 가능한 주말요금 적용일 : 95일
-성수기 제외한 토요일과 공휴일 전일(총 56일중)---------- 80% 적용 45일
-여름휴가기간(총 37일중)----------------------------- 70% 적용 26일
-겨울성수기간(총 20일중)----------------------------- 50% 적용 10일
-금요일(총 46일중)----------------------------------- 30% 적용 14일
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주말요금 적용일 합계 95일
6) 가동 가능한 주중가동률 : 20일(주중 가동율 10% 가정)
7) 전체 가동일 : 115일
8) 전체 가동률 : 31.4% (굉장히 잘 되는 펜션의 경우라도 30%를 넘기기가 매우 어려운 실정이므로 이 수치는
매우 낙관적으로 잡은 수치이며, 실제 운영시에는 이것보다 훨씬 낮아질 수 있음)
9) 연간 매출액(8번 가동율 기준)
a) A타입 : 38,250,000원
- 주말요금 적용일 350,000원* 95일= 33,250,000원
- 주중요금 적용일 250,000원* 20일= 5,000,000원
------------------------------------------------
38,250,000원
b) B 타입 : 88,000,000원
- 주말요금 적용일 800,000원* 95일=76,000,000원
- 주중요금 적용일 600,000원* 20일=12,000,000원
-----------------------------------------------
88,000,000원?(연간가동률 30%유지시)
(A타입은 거론의 필요성조차 못 느껴 이하에서는 B타입에 대해서만 언급합니다)
연간가동률 30% 선을 유지하기 위해서는 그만큼 경비의 지출도 크다는 것을 감안하셔야 합니다.
청소 역시 그 많은 객실을 주인내외만이 하기는 역부족이어서 보조자를 채용해야 하고, 파손 및 분실되는 것도
많으려니와 홍보비도 아주 많이 든답니다. 그냥 쉽게 사업이 잘되는 경우는 어느 하나도 없지요.
5. 경상지출액의 계산근거
* B-a 타입 : 왕알뜰형(청소,운영 등 웬만한 일을 운영자가 직접 하는 경우)
전기및 난방비 120만원*12개월= 14,400,000원(심야전기로 하든 기름보일러를 하든 어떤 방식으로든 이정도듬)
통신비(휴대폰,인터넷 포함) 40만원*12개월= 4,800,000원
용품리필 20만원*12개월= 2,400,000원
광고비 50만원*12개월= 6,000,000원
홈페이지운영관리 20만원*12개월= 2,400,000원
차량유지비(픽업및관광) 30만원*12개월= 3,600,000원
기념품,선물,기타 서비스비용 등 2,000,000원
건물관리 및 보수 30만원*12개월= 3,600,000원
운영자 인건비 200만원*12개월= 24,000,000원
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B-a 타입 연간 경상지출 합계 63,200,000원
*B-b 타입 : 위탁형
청소아주머니 급여 100만원*12개월=12,000,000원
전기및 난방비 120만원*12개월= 14,400,000원
통신비(휴대폰,인터넷 포함) 30만원*12개월= 3,600,000원
용품리필 20만원*12개월= 2,400,000원
광고비 10만원*12개월= 1,200,000원
홈페이지운영관리 10만원*12개월= 1,200,000원
차량유지비(픽업및관광) 30만원*12개월= 3,600,000원
기념품,선물,기타 서비스비용 등 2,000,000원
건물관리 및 보수 30만원*12개월= 3,600,000원
가맹업체 수수료 매출액의 10% = 8,800,000원
운영자 인건비 200만원*12개월= 24,000,000원
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B-b 타입 연간 경상지출 합계 75,600,000원
6. 특별지출
특별수선충당금이라고 할까요 감가상각비라고 할까요. 목조주택의 특성상, 또한 목조주택이 아니라 하더라도 많은
사람들이 마구 쓰는 속성상 3년째부터는 리뉴얼 비용에 거액의 현금이 풍풍 들어가기 시작합니다(장판,도배 교체,
집기,비품 교체 및 보수, 침구 및 커텐 교체, 조경 및 잔디, 각종 건물 개보수 등)
7. 순익계산
1) B-a 타입 : 연간 총매출액 88,000,000원-연간 총경상지출 63,200,000원 = 24,800,000원
9억5천만원 투자해 부부가 매일같이 남이 쓰다간 화장실과 변기, 지저분한 빨래, 청소 등의 어려움을 감내하는데
도 연간 24,800,000원의 순익을 올립니다만 이 2천여만원의 금액은 진정한 순익이 아니고 특별수선충당금으로
쓰고나면 한 푼도 안 남습니다. 한심한 노릇이 아닐 수 없습니다. 수익률이라고 계산하기도 민망합니다.
2) B-b 타입 : 연간 총매출액 88,000,000원-연간 총경상지출 75,600,000원 =12,400,000원
9억5천만원 투자해 연간 1,200만원의 순익을 올린다? 특별수선의 거금이 필요한 경우는 어떡해야 할까요?
가히 기절초풍할 노릇입니다.
* 3년차부터 눈에 띄게 많이 발생되는 거액의 리뉴얼 비용은 무슨 돈으로 하나요?
이때부터는 슬슬 역마진이 생기기 작합니다. 방문자 수도 눈에 띄게 줄어들기 시작합니다.
상대적으로 낡은 집에 손님이 차고넘칠 리가 없고,
계속해서 생겨나는 최신식 최고급 펜션들로 손님들은 옮아갈 것이 분명하기 때문입니다.
8. 시 사 점
본전 회수는 커녕 유지하려면 돈을 더 꼴아박아야(?)하는 형국이 3년내에 오고야 맙니다.
지금같이 펜션이 우후죽순으로 늘어나는 추세라면 당장 그러한 일이 닥칩니다.
그 때가 되면 전원생활의 여유도, 공기좋음도 더이상 필요없고, 그저 팔 수도 없고 팔리지도 않는
골치덩어리의 시골집이 되는 것이죠.
설령 총 투자비의 절반값에 매각하려 해도 매각은 거의 어렵다고 보시면 될겁니다.
순익이 저러할진대 그 누가 절반값인 5억원에 펜션을 매입하려 하겠습니까?
5억원에 상가건물 하나 사서 편안하게 세 받아먹는게 천번백번 낫지요.
9. 결 론
펜션, 돈버는 차원으로 접근하면 그건 미친짓이라는 겁니다.
돈을 벌려고 하는 분들은 절대 펜션을 하시면 안되고 정말로 자금의 여력이 있는 사람들중 공기 좋은데서 살면서
"손님이 오면 반가워서 좋고" "손님이 안오면 청소 안해도 되니까 편해서 좋고" 뭐 이런 자세로 하면 모를까
대출이아도 해서 펜션을 지었다가는 이익이 남기는 커녕 화병 걸리기 십상입니다.
펜션 운영. 그것이 곧 사업이 아니고 그저 생활로 여기시는 분들중 젊은 감각을 꾸준히 유지할 수 있고,
펜션 리뉴얼에 돈이 점점 더 들어가는 것도 감내할 자금 여력이 있으신 분들만 하기를 권해드립니다.
미력한 글이 펜션 운영을 계획하시는 분들에게 자그나마 도움이 되었기를 바랍니다.
[출처] 농어촌민박(펜션) 투자.십계명../...생각이 어떠신가요? (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) |작성자 히말라야
테마가 있는 펜션
※펜션 이름을 클릭하시면 홈페이지에 접속됩니다.
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강원 평창 |
팬션앞에 놓여진 드넓은 밭에서 일궈지는 감자,고추,상추 등등 | |
| 마지산장 | 강원 원주 | 사계가 아름다운집..특히 설경은 말로 표현이 어렵습니다. | |
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경기 가평 |
봄엔 푸르게, 여름엔 파랗게, 가을엔 붉게, 겨울엔 하얗게, 설악산을 옮겨놓은 듯한 유명산과 중미산자락을 따라 오르면 거기에‥‥. | ||
| 뿌리가 있는집 | 경기 가평 | 나무 숲속에 유럽 농촌풍 이층집과 산장풍 단층나무집 사이 마당을 카페식 정원으로 꾸며져 숲향기 가득해요... | |
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강원 평창 |
솔내음, 쑥내음 방마다 우리 고유의 향이 넘쳐요. | ||
| 수덕산장(펜션 |
강원 강촌 |
강촌에도 이런곳이.. 깊은 산속에 맑은공기 집안 가득히 퍼지 | |
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경기 연천 |
창문을 열면 임진강이 비릿한 냄새와 밤나무 향기이 가득 넘쳐 흐릅니다. | ||
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경북 경주 |
벚꽃 가득히 피어있는 경주에서 자전거 하이킹을 | ||
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충남 안면도 |
각방마다 다른 6종류의 허브향이 가득합니다. |
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강원 평창 |
집 전체가 작은 향토박물관입니다. | |
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강원 횡성 |
산과 강과 계곡으로 둘러싸인 아늑한 곳(물에는 원앙새, 외가리가 놀고,노루, 고라니 야생동물이 공존하는 곳 | ||
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강원 양양 |
대자연이 살아 숨쉬는 송천계곡과 유명한 송천 민속떡이 어우러지고 동해바다와 설악산이 지척인 곳이랍니다 | ||
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강원 평창 |
계곡 숲속마다 흔들 흔들 그물침대가 있어요 | ||
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강원 평창 |
민박과 찜질을 동시에 할 수 있어요. | ||
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강원 평창 |
앰무새의 공연을 관람할 수 있는 곳이랍니다. | ||
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강원 평창 |
레프팅을 함께 즐길 수 있는 곳입니다. | ||
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강원 평창 |
숙박동에 붙어 있는 카페가 작은 목공예 전시... | ||
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강원 정선 |
기와집으로 지어진 괴목 전시장과 아름다운 야생화 전시장이 준비되어 있습니다. | ||
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강원 횡성 |
황토로 집짓는 방법과 목각 공예를 배울 수 있는 곳입니다. | ||
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경북안동 |
경상북도 지방문화재로 지정되어 있으며 전통문화체험을 할 수 있는 곳입니다. | ||
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충북제천 |
누드크로키 회원에게는 민박요금이 할인 되는 곳입니다.(할인율 30%) | ||
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충북제천 |
커플룸 이용자에게는 칵테일이 제공됩니다. | ||
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제주한림 |
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휴심 |
강원 강릉 |
소나무와 황토만으로 지어진 소단위마을의 작은 민속촌...전통가옥과 문화예술이 함게 있는 곳입니다. |
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강원 신림 |
마당에 하늘을 찌르려는 돌탑을 보세요... 돌하나에 소원에 이루어 집니다. | ||
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강원 횡성 |
시원한 계곡 사이에 흔들 흔들 해먹(그물침대)가 놓여 있습니다. | ||
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강원 평창 |
숲속에서 찜질과 함께 삼림욕을 할 수 있으십니다. | ||
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강원 인제 |
설피를 신고 하얀 눈밭위를 걸어 보세요 | ||
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전북 변산 |
감나무로 물들인 예쁜 옷을 만들어 보세요 | ||
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인천 장봉 |
서해안 갯벌에는 무엇이 살아 숨쉬고 | ||
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강원 춘천 |
산속에서 작은 차 A.T.V를 즐 | ||
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충북 수안보 |
민박 시설은 보잘 것 없지만 작은 도자기를 | ||
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인천 이작 |
후리질이라는 것을 혹시 해보셨나요? | ||
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강원 횡성 |
황토로 집짓는 방법과 목각 공예를 배울 수 있는 곳입니다. | ||
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경북 안동 |
경상북도 지방문화재로 지정되어 있으며 전통문화체험을 할 수 있는 곳입니다. | ||
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강원 평창 |
시원한 계곡 사이에 흔들 흔들 해먹(그물침대)가 놓여 있습니다. |
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강원 평창 |
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| 레이크펜션 |
경기 안성 |
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| 새벽종 |
경기 포천 |
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강원 원주 |
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충북 수안보 |
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강원 인제 |
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강원 인제 |
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강원 원주 치악산 |
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인천 강화 |
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충북 제천 |
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제주 조천읍 |
하라산이 한눈에 보이는 고급 별장입니다. |
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두메산장 |
경북 예천 |
| 휴심 | 강원 강능 | |
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강원 평창 | ||
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강원 원주 | ||
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강원 횡성 | ||
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강원 평창 | ||
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강원 인제 | ||
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강원 평창 | ||
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강원 평창 | ||
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강원 평창 | ||
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강원 횡성 | ||
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강원 강촌 | ||
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강원 인제 | ||
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전남 화순 | ||
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충북 제천 | ||
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충북 제천 | ||
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경기 안성 |
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행복한집 | 제주도 북제주군 구좌읍 세화리 1841 |
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강원 횡성 둔내 자연휴양림 | ||
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강원 평창 | ||
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강원 둔내(성우투어) | ||
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강원 평창 | ||
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강원 강촌 | ||
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강원 둔내(성우투어) | ||
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전북 남원 (뱀사골) | ||
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경기 유명산 휴양림 | ||
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인천 강화 | ||
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충남 안면도 | ||
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강원 양양 | ||
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강원 평창 | ||
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충남 태화산 | ||
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제주 서귀포 | ||
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경기 포천 | ||
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제주 남제주 |
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경기 포천 |
한폭의 그림처럼 아름다운 청계호수도심에서 쌓인 스트레스를 훌훌 털어내고 맑고 싱그러운 자연을 가슴 가득 느껴 보세요. | |
| 마지산장 | 강원 원주 | 치악산 깊은골에서 아래를 내려다보면 세상이 작아 집니다. | |
| 뿌리가 있는집 | 강원 평창 | 나무 숲속에 유럽 농촌풍 이층집과 산장풍 단층나무집 사이 마당을 카페식 정원으로 꾸며져 숲향기 가득해요... | |
| 하얀천국 | 강원 평창 | 소설 메밀꽃 필 무렵의 내용처럼 동네전체가 온통 메밀밭이어서 연간 수십만명의 관광객들이 찾아 주는 곳입니다 | |
| 해피펜션 | 경기 가평 | 봄엔 푸르게, 여름엔 파랗게, 가을엔 붉게, 겨울엔 하얗게, 설악산을 옮겨놓은 듯한 유명산과 중미산의 아름다운 호수가 있는곳. | |
| 레이크펜션 |
경기 안성 |
아름다운까페에서 음악과 함게... | |
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강원 평창 |
유럽풍으로 지어진 목조건물과 예쁜 카폐가 한곳에. | ||
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제주 서귀포 |
중문관광단지와 바다가 훤히 보이는곳 | ||
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경기 포천 |
자연에서의 편안한 휴식 도시생활에서의 찌들은 일상을 말끔하게 씻어 주는 ... | ||
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강원 홍천 |
감미로운 피아노 선율 속에 그대에게 사랑 고백하기... | ||
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강원 평창 |
커플에게 인기 짱으로 널리 알려진 곳이죠? | ||
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제주 중문단지 |
아름다운 남제주의 이국적인 정취가 물씬 품기는 곳입니다. | ||
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제주 남제주 |
제주의 파란 바다가 한 눈에 들어 옵니다. | ||
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옹진군 이작도 |
부아산에 올라 바라보는 석양과 밤바다가 무척 아름다운 곳입니다. | ||
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충북 제천 |
커플룸 이용자에게는 칵테일이 제공됩니다. | ||
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경남 거제도 |
거제도의 푸른 바다 앙징맞은 카페가 함께... | ||
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충남 태안 |
아름다운 바다를 연인과 함께바라보며... | ||
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강원 영월 |
태백산 자락에 위치한 칠양이 계곡에 꼭꼭 숨아 있는 곳으로 자연과 조용히 이야기를 즐길 수 있는 곳 입니다. | ||
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충남 당진 |
서해에서 아름다운 사람의 손을 잡고 떠오르는 해를 바라 볼 수 있는 특별한 곳 입니다. | ||
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강원 평창 |
투어123이 선정한 최고의 명소, 인근 허브나라와 함께 연인들이 다녀 오시기에 멋진 코스 입니다. |
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강원 화천 |
서울에서 2~3시간 거리인 강원도 화천군 만산동계곡 깊은 곳에 있어요. | |
| 마지산장 | 강원 신림 | 치악산 골짜기에서 신선이 되보세요 | |
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인천 자월도 |
2층방을 달라고 하세요. | ||
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강원 삼척 |
이곳에 가면 마음이 참 차분해 집니다. 그리곤 마음속의 쓰레기를 버릴 수 있어요. | ||
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경북 경주 |
보문호수를 따라 산책을 하다보면 모든 잡념이 사라지지요. | ||
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전남 보길도 |
남도의 푸른 바다에 그냥 모든 것을 던져 버리고 자신을 비우고 와 보세요. | ||
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충남 태안 |
연포해수욕장에 위치한 민박집으로 아름다운 바다와 마음의 대화를 나눌 수 있는 곳이예요. | ||
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강원 영월 |
태백산 자락에 위치한 칠양이 계곡에 꼭꼭 숨아 있는 곳으로 자연과 조용히 이야기를 즐길 수 있는 곳 입니다. | ||
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제주도 |
푸른 바다와 유체꽃 향기가 가득한 곳에서 여유로움을 느낄 수 잇는 곳입니다. | ||
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충북 제천 |
아직 알려지지 않은 덕동계곡에 호젓히 자리 잡고 있는 최고급 휴식터 입니다. | ||
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경기 양평 |
산자락 아래 고즈넉하게 자리잡고 있는 아담한 양옥집..한번쯤 가서 커피한잔을 앞에놓고 사색에 잠기고 싶은 곳입니다 |
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경기 베어스타운 |
잘정돈된 까페에서 우아하게 차한잔 | |
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강원 삼척시 |
이재철님의 통기타와 클래식의 만남 | ||
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전남 보길도 |
시인과 나누는 차 한잔이 그리운 곳 | ||
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경기 포천 |
연극과 음악이 한데 어우러진 곳 | ||
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강원 진동계곡 |
동양화가 최용건님과 함께 하는 진동리 이야기 | ||
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충북 제천 |
예술인을 환영하는 누드민박에서는 사진관련 단체, 미술인들에게는 저렴하게 숙박과 식사를 제공합니다 |
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경기 포천 |
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제주 서귀포 |
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경기 양평 |
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경기 강촌 |
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경기 용문산 |
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인천 석모도 |
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인천 이작도 |
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강원 치악산 |
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강원 횡성 |
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강원 홍천 |
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강원 평창 |
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강원 정선 |
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충북 단양 |
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충북 단양 |
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충남 태안 |
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충남 태안 |
몽산포 해수욕장 | ||||
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충남 대천 |
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충남 태안 |
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충남 태안 |
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경북 영주 |
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경북 안동 |
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전남 화순 |
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충북 제천 |
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충북 제천 |
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일본 전통민박 큐우슈우의 와라비노 벤치마킹
유후인 전통료칸
산소 와라비노(わらびの)
료칸은 많이들 아시다 시피 일본의 전통여관 을 뜻해요
크게 료칸은 아담한 크기의 전형적인 전통료칸과
위압감이 들 정도의 대단한 시설을 자랑하는 모던료칸으로 나눌 수 가 있는데
아무래도 전 첫 방문이다 보니 전통료칸쪽으로 선택을
일본 전역에 수천개에 다르는 료칸이 았다고 하는데
무튼 그렇다보니 정말 가보고싶은 곳이 어찌나 많던지
한참을 고르다 여기를 가보자! 하면 더 좋은 곳이 나타나고..
무튼 고민고민끝에 결정해 다녀온 <와라비노>
소문에 의하면 ㄴㅎㅈ 아나운서 부부가 묵었던 곳이라고
다른곳보다 온천물이 좋다고 정평이 나있는 곳..
다른곳에 비해 국내 정보가 많은 편이 아니어서 조금 불안한 감도 있었지만
정말 정말 뭐하나 마음에 들지 않는것이 없는 완벽한 곳이었어요
음식이면 음식, 시설이면 시설, 서비스면 서비스
고즈넉하고 평온한 일본식 방에서 유카타를 입고 쉬기도 하고
온천에서 입욕을 즐기는 유유자적의 시간
유후인 온천 밀집지역에서 조그 떨어진 한적한 곳에 자리잡고 있어요
유후인역에서 걸어가긴 좀 힘들고 택시를 타고 10분정도
유후인노모리를 타고 유후인역으로 들어와 잠시 구경을 하다 택시를 타고 고고씽
사진에서 봤던것보다 큰 규모
3500평의 죽림으로 둘러싸여있는 이 곳은 아름다운 정원으로 유명한 곳이에요
곳곳에 아름다운 정원들이
방으로 가는 길
총 10개의 객실이 준비되어 있어요.
방이 많은 편이 아니라 아주 조용하고 한적한 느낌이 물씬 풍겨요
밤엔 눈이 소복소복 내렸어요
객실앞의 석조 정원..
고즈넉한 분위기가 참 마음에 들던 정원
식당과 티룸이 위치해 있는 메인 건물
메인 건물 안쪽
안쪽에 위치한 티룸
커다란 나무 테이블과 ..
흔들의자와 모닥불
모조품인가 싶었는데 정말 불이 활활 타오르는 모닥불이
노천온천 건물
밤낮으로 남녀탕 위치가 바뀌어
두 곳 다 이용을 할 수 있었어요
밤의 노천온천의 모습
노천온천은 공동으로 사용할 수 있는 온천탕인데
워낙 수용인원이 적다보니 갈때마다 늘 아무도 없는 노천탕
아침,저녁 두번 모두 우리끼리만 사용을 할 수 있었어요
아무도 없는 틈을타 사진찍기
이 곳은 밤타임에 여탕이었는데
추운 겨울밤 뜨끈한 몸을 담그고 있으니
눈이 소복소복
아마 오랫동안 잊지 못할 경험
방으로 가는 길
방으로 가는 길의 정원 ..
입구
도착과 함께 준비해주신 웰컴티
따뜻한 오차와 함께 팥경단을 가져다 주셨어요
방엔 코타츠가 준비된 테이블이 있어요
테이블 아래엔 다리를 내릴 수 있는 공간이 있는데
발코타츠에서 열이 솔솔 올라와 앉아 있으면 잠이 솔솔
사실 료칸에서 가장 해보고싶은 것이
바로 헤야쇼쿠(部室食) 였어요
쉽게 말해 "방에서 저녁 먹기" 인데
와라비노에서는 헤야쇼쿠가 가능하다는 사실 !
사실 료칸 고를때 가장 신경써서 골랐던 사항이
헤야쇼쿠가 가능여부였던 우리
따로따로 찢어져 밥을 먹는 한이 있더라도
꼭 해보자는 마음이었는데 드디어 소원풀이
바깥쪽 테이블..
창을 열면 한적한 정원이 바라다 보입니다.
푹신한 이불에 누워 아침에 눈을 뜨니
예쁜 정원이 바로 보이던
방에 딸려있는 개인 온천
크기는 크지 않았지만 아늑하니 참 좋았어요
개인온천은 옆방은 모양이 둥글던데
각각 방마다 다른 모양을 하고 있나봐요
방에 마련되어있는 다기 셋트..
이 다기 셋트의 용도는 ...
온천물에 띄워 신선 놀음
이건 과연 술일까요 차일까요
그리고 밥을 먹고
노천온천에서 놀다오니 깔려있던 폭신한 이불
침대가 부럽지 않은 폭신폭신한 이불은 정말 !
무엇이든 직접 체험해보지 않고는 알수 없다지만
특히나 "료칸여행"의 경우는 글과 사진으로는
그 느낌을 제대로 전하기가 굉장히 어려운것 같아요.
노천에서의 온천이며.. 침대보다 편한 폭신한 이불이며..
그 모든게 좋았지만
그 중에서도 가장 기분좋은 경험은
호텔에서 받는 깍듯한 친절함과는 달리 마치 주인의 초대를 받아 간 손님이 된 느낌이랄까..
극진한 대접을 받고 있다는 기분좋은 느낌이였어요.
이야기를 들어보니 "전통료칸"의 경우 "모던료칸"보다
집안대대로 물려내려오거나 직접 집주인이 운영하는 경우가 더 많아 더욱 그렇다고
시설이며 서비스도 좋았고
곧 다음 포스팅에서 소개를 하겠지만
유후인 지방의 재료를 사용해 만들어낸다는 요리도 굉장히 좋았답니다.
주소 952 Kawakita, Yufuin-cho, Oita-gun
(大分県由布市湯布院町川北952 )
전화 0977-85-2100
위치 JR유후인 역에서 차로 5분
홈페이지 : http://www.qs-net.com/warabino체크인 15:00 체크아웃 11:00
※ 관심있으신분들 연락주세요. H.P 010-5072-0328, E-mail skynaerin@hanmail.net
하늘내린터와 귀농귀촌 쉽게하기 까페 바로가기 ☞ http://cafe.daum.net/e-skyfarm
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