[스크랩] 토지거래허가(개발행위허가)

 

8ㆍ31대책 이후 대부분 지역이 토지거래허가구역에 묶여 있어 농지, 임야는 외지인이 사기가 힘들다. 이들 토지는 가구주 및 전 세대원이 해당 지역 시ㆍ군에 1년 이상 거주해야만 실수요 목적으로 취득할 수 있고 토지거래허가구역내의 땅을 취득하더라도 2-4년간 전매할 수 없으며, 땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 공시지가의 5-10%에 해당하는 이행강제금도 물어야한다. 또한 토지거래허가 신청시 취득자금 조달계획 제출 의무화 등 취득이나 보유에 있어 규제가 만만치 않은 상황이다. 다만 농지ㆍ임야도 대지로 전용허가를 받아 주택이나 근린상가 등을 짓는 용도로는 취득이 가능하다.

대지로 전용이 가능한 땅은 관리지역 내의 농지나 임야다. 관리지역은 전(佃)과 답(畓) 중 그다지 농사에 적합하지 않은 땅을 말한다. 2003년 1월 1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 제정되면서 종전의 전용허가는 개발행위허가제에 포함되었고, 제출서류도 기존의 농지전용허가 관련 서류에 건축도면 등 건축허가를 위한 관련서류가 추가되었다. 그래서 지금은 농지전용허가나 개발행위허가를 같은 의미로 사용하고 있다.

 

                                      

농지 1000㎡, 임야 2000㎡ 가 초과 되는 토지는 실수요 여부.이용목적 등의 심사를 거쳐 관할시장.군수. 구청장의 허가를 받아야 한다.
주말농장용 농지(1000㎡미만)라도 비도시지역에서는 허가 필요없으나 도시지역에서는 허가를 받아야한다. 허가를 피하기 위해 허가대상 면적 미만의 소규모 토지로 분할,매매하는 경우 분할전 토지가 허가 대상에 포함되면 분할 토지의 최초거래에 한해서 허가를 받아야한다.  토지를 공유지분으로 나누어 지분이 거래되는 경우도 적용된다.

  

 토지거래에관한허가

 

허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 시장. 군수에게 제출하여야 한다.
시장.군수는 허가신청서를 받은 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하고 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 통지하여야 한다.

 

토지거래허가기준

 

시장.군수는 허가신청이 다음에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니 된다
 토지거래를 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음에 해당하지 아니하는 경우
가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는경우
나. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편의시설로서 관할시장.군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우
다. 허가구역 안에 거주하는 농업인.임업인.어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역 안에서 농업.축산업.임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인경우
라. 공익사업을 위한토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용 할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
마. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역.지구 구역 등의 지정목덕에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는자가 그 사업을 이용하고자 하는 것인 경우
바. 허가구역의 지정당시 당해 구역 안에서 사업을 시행하고있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는경우
사. 허가 구역 안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 경우
 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지 이용 목적이 다음에 해당하는 경우
가. 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우
나. 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우
 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우

 

토지거래허가 구비서류

 

국토의계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 제21조 제1항 각호의 사항이 기재된 토지이용계획서 (농지법 제8조의 규정에 의하여 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 동법 제8조 제2항의 규정에 의한 농업경영계획서를 말함) 1부 
 토지등기부 등본 1부. 다만 전자정부 구현을 위한 행정업무등의 전자화 촉진에 관한 법률 제21조 제 1항의 규정에 의하여 행정 정보의 공동이용을 통하여 그 내용을 확인 할 수 있는 경우에는 그 확인으로 갈음한다.

 

토지거래허가받지못했을때

 

※ 도시인이 토지소유자의 토지사용승낙서 받아 대지로 전용허가 받기

 

도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 대지로 전용허가를 받아서 짓는다. 그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다. 대지로의 전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다.

 

땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 대지로 전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 7-80% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다.

 

건축법에 의하여 도로에 2m 이상 접하지 않을 때에는 건축이 원칙적으로 불가능하다. 그러나 인근 토지소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장이나 군수로부터 사도개설허가를 받으면 건축물을 지을 수 있다. 만약 도로 2m 이내에 접하였더라도 자동차가 필요한 건축물이라면 주차장법에 의거, 도로가 4m 이상이 되어야 지을 수 있다.

 

※ 건축법시행령 제3조의3 (지형적 조건등에 따른 도로의 구조 및 너비)

법 제2조제1항제11호 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 구조 및 너비의 도로"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다. <개정 2002.12.26, 2006.5.8>

1. 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장·군수·구청장이 그 위치를 지정·공고하는 구간안의 너비 3미터이상(길이가 10미터미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2미터이상)인 도로

2. 제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로로서 당해도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음 표에 정하는 기준이상인 도로  

막다른 도로의 길이	도로의 너비
10미터미만 10미터이상 35미터미만 35미터이상	2미터  3미터  6미터(도시지역이 아닌읍·면지역에서는 4미터)

 

 

대지로전용허가

 

농지나 임야를 구입한 다음 대지를 만드는 것을 ‘전용’이라 하는데 농지면 ‘농지전용’, 임야면 ‘산지전용’이라고 한다.

농지전용 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다. 이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.

이와같은 대지로의 전용허가는 2003년 개발행위허가제에 포함 되었고, 제출서류도 기존의 농지전용허가 관련 서류에 건축도면 등 건축허가를 위한 관련서류가 추가되었다.

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지, 전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 허가가 나면 해당토지의 공시지가에 30%를 부과(㎡당 5만원 상한)하는 ‘농지보전부담금’을 납부하면 허가증을 내준다.

농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.

 

토지거래허가외 농지

 

2006년부터 농지법 개정안이 시행되면서 투기지역 규제가 없는 지역의 주말농장이나 농가주택, 전원주택이 주목받고 있다.

대부분의 토지가 거래허가구역으로 묶여 토지거래가 자유롭지 못하지만 비규제지역은 거래허가 없이 농지를 구입해 대지로 전환하는 전용허가만 내고 건축을 하면 된다.

 

건축법에 의하여 도로에 2m 이상 접하지 않을 때에는 건축이 원칙적으로 불가능하다. 그러나 인근 토지소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장이나 군수로부터 사도개설허가를 받으면 건축물을 지을 수 있다. 만약 도로 2m 이내에 접하였더라도 자동차가 필요한 건축물이라면 주차장법에 의거, 도로가 4m 이상이 되어야 지을 수 있다.

 

농지법 시행령 개정에 따라 농지전용허가시 땅값과 무관하게 일률적으로 물리던 ‘농지조성비’가  해당토지 공시지가의 30%를 부과(㎡당 5만원 상한)하는 ‘농지보전부담금’으로 바뀌었기 때문에 전용시 부담금이 줄어 들었다. 하지만 지방 등의 농지전용부담금이 줄어든다 해도 주말주택 건축 수요가 늘어나는데는 한계가 있다는 지적도 많다.

 

1가구 2주택자의 양도세가 실거래가로 과세되고 2007년부터는 50%로 중과돼 기존에 주택을 보유한 사람이 선뜻 나서기 힘들어진 때문이다. 다만 2주택자의 집 한 채가 수도권은 공시가격 1억원, 지방은 3억원 미만일 경우 양도세 중과 대상에서 제외돼 이 기준에 맞는 소규모 주택 수요는 늘어날 전망이다.

 

2008년말까지 연장된 `농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례''도 이용할 만하다.
모든 농가주택이 양도세 비과세특례 적용 대상이 아니다. 광역시와 수도권 지역 이외의 읍면지역(투기지역, 토지거래구역제외)에서 대지면적 200평, 건축연면적 45평, 땅값과 건물값을 합친 기준시가 7천만원 이하로 지은 `농가주택'' 기준에 부합할 경우 종전 주택을 팔아도 양도세가 부과되지 않는다. 다만 이 때 종전 주택은 3년 보유 등의 비과세 요건 갖춰야 하고, 농가주택의 가격이 1억원 미만이어야 한다.

 

평수를 10평 이하의 초소형으로 짓는 방법도 고려할 만하다. 2006년부터 농업진흥지역 밖의 주말농장에 짓는 연면적 10평 이하의 소형주택은 농지전용부담금을 50% 감면해주기 때문이다.
외지민이 소유한 주말농장(303평 이하)은 부재지주의 양도세 중과(60%)대상에서도 제외된다.

 

출처 : 묵장군의공인중개사이야기

글쓴이 : 묵장군 원글보기

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