전원주택 및 수익형 전원주택(펜션)을 꿈꾸는 실수요자들을 위한 열린 공간입니다. FAQ는 정보의 객관성을 기하기 위하여 전원주택 컨설턴트 및 건교부, 농림부, 농촌투자유치센터, 산림청 해당 실국 관계자들의 조언으로 꾸며집니다. 궁금한 사항이 있으신 분은 월간
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경지정리 된 전답에 주택을 지을 수 있는지
몇몇 지인들과 함께 인접 시·군의 관리지역 내 경지정리 된 전답을 취득해 주택을 건축하고자 한다. 해당 농지의 취득이 가능한지, 취득 후 주택을 건축하려는데 농지전용허가가 가능한지?
농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 경우에만 소유하도록 하고 있으나, 농지전용과 주말체험영농 등 불가피한 경우에는 자기의 농업경영에 이용하지 않아도 이를 소유하도록 예외를 인정하고 있다(농지법 제6조).
아울러 농지를 취득하려면 농지 소재지 시·구·읍·면에서 농지취득자격증명을 발급 받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부해야 한다(농지법 제8조).
농지취득자격증명의 발급은 다음과 같이 취득 목적에 따라 시·구·읍·면장이 확인, 심사해 발급하고 있다(농지법 제6조, 제7조, 제8조, 동법시행령 제10조 및 동법시행규칙 제7조).
1. 농업경영 목적으로 취득 시 : 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인이 농작물 경작 등 영농목적으로 취득하는 경우로 신청인이 작성, 제출한 농업경영계획서의 내용이 신청인의 영농 능력, 영농 의지, 영농 여건 등을 고려할 때 실현 가능하다고 인정되는 경우(신규로 농업인이 되고자 농지를 취득하는 경우에는 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 면적이 1000㎡ 이상이어야 함.
단, 비닐하우스, 버섯재배사, 고정식온실 등은 330㎡ 이상이어야 함).
2. 주말·체험영농 목적으로 취득하는 경우 : 농업인이 아닌 개인이 주말·여가 등을 활용하여 영농하고자 하는 경우(세대당 1000㎡ 미만인 경우에 한함).
3. 농지전용 목적으로 취득하는 경우 : 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 취득하는 경우(신청시 허가증, 신고증 등 농지전용허가를 받은 사실을 입증하는 서류를 첨부해야 함).
따라서 302.5평 이상의 농지를 농업경영 목적으로 취득해 영농에 이용하다가 일부 농지를 전용해 주택을 신축할 수도 있다. 취득 시 미리 농지전용허가를 받아 허가받은 농지는 전용목적으로 취득하고, 나머지 농지는 농업경영 또는 주말·체험영농 목적으로 취득할 수 있을 것이다.
참고로 농지에 주택을 신축하는 경우에는 농지법에 의한 농지전용허가, 건축법에 의한 건축허가 등 관련법에 의한 인허가(통상 건축허가 등 주된 인허가 신청 시 농지전용허가신청서류도 함께 제출 받아 건축허가 등 주된 인허가를 받으면 농지전용허가를 받은 것으로 보도록 하고 있음)를 받아야 한다.
또한 관리지역, 농림지역 등 용도지역별로 건축제한이 있으므로 농지전용허가나 건축허가 등을 살펴야 한다.
농가주택 건축을 할 수 있는지
2002년 1월 농지(답) 3000평을 구입해 지금까지 농사를 짓고 있다. 2004년 봄에 농가주택을 건축하려는데 가능한지?
농지법시행령 제34조제4항의 규정에서 농업인주택은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설을 말한다.
1. 1000㎡ 이상의 농지에서 농작물을 경작하는 자 등 농지법시행령 제3조의 규정에 의한 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대로 다음 각목의 1에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것.
가. 당해 세대의 농업·임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총 수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
나. 당해 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대
2. 당해 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 당해 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총 면적이 1세대당 660㎡(당해 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년 간 농업인주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지 면적을 합산한 면적) 이하일 것.
3. 당해 세대의 농업·임업 또는 축산업 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 등이 소재하는 시·구·읍·면 또는 이에 연접한 시·구·읍·면지역에 설치하는 것일 것.
농지법시행령 제41조 및 동 별표1의 규정에 의하면 상기 농업인주택은 상기 요건에 해당하는 무주택세대의 세대주가 농업진흥지역 밖에서 최초로 설치하는 경우에 한해 농지전용신고 후 지을 수 있으나, 상기 요건에 해당하면서 주택이 있는 농업인세대의 세대주, 무주택세대의 세대주이나 농업인주택을 짓고자 하는 농지가 농업진흥지역인 경우에는 농지전용허가를 받아야 한다.
이때 농지전용허가를 신청할 경우 허가권자는 전용하고자 하는 농지가 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비돼 있어 농지로서의 보전가치가 있는지 여부, 전용 목적 사업 실현 가능성 여부, 전용 목적 사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부 등 동법시행령 제38조의 심사기준에 따라 심사해 적합한 경우에 한해 허가할 수 있다. 심사기준에 적합하지 않은 경우에는 농지의 전용을 허가하지 않는다.
따라서 농업인주택을 신축하고자 할 경우, 상기 요건에 적합해야 하며 경지정리 등 농업생산기반이 정비돼 있거나 농업생산기반정비사업의 시행예정지역으로 편입돼 우량농지로 보전할 필요성이 있는 경우에는 당해 농지의 전용을 제한할 수 있다. 아울러 농지전용허가 가능 여부와 건축법 등 다른 법령에 저촉되는 사항은 없는지를 살펴야 한다.
펜션민박 운영 시 사업자등록 및 세금신고를 해야 하는지
농림부가 지정한 녹색농촌체험시범마을의 리더로 거주하던 집(건축허가면적 30평, 객실 2개)을 마을을 찾는 도시민에게 펜션으로 2003년부터 개방해 농외소득을 올리고 있다.
최근 관할세무서에서 사업자등록도 하지 않은 채 영업을 한다며 사후세무신고 및 사업자등록을 하라는 연락을 받았다. 그동안 농림부나 지자체의 교육을 통해서 5실 이하인 경우, 신고나 세금보고가 필요치 않다고 들어 왔는데 어떻게 해야 하는지?
농어촌정비법에 의한 농어촌민박사업은 농어촌지역에서 이용객의 편의와 농어촌소득증대를 목적으로 숙박 취사시설 등을 제공하는 업으로 규정하고 있다.
농어촌민박사업의 정의에 부합되고 7실 이하 규모로 농어촌에 설치된 민박사업용 시설의 경우에는 공중위생관리법에 의한 숙박업에서 제외되지만, 이를 벗어난 전문 숙박업 형태의 사업일 경우에는 공중위생관리법의 숙박업 관련 규정을 준수하도록 하고 있다.
한편 소득세법 제12조 및 소득세법시행령(2003년12월30일 개정) 제9조제1항에 의하면, 같은 령 제9조제2항에 의한 민박을 비과세 농가부업 소득 대상으로 규정하고 있다. -소득세법시행령 제9조제2항에 의한 ‘민박’이라 함은 농어촌정비법에 의한 농어촌지역에 설치된 민박사업용으로서 객실이 7실 이하인 시설로 규정하고 있음.
다만 2003년 12월30일 개정 이전의 소득세법시행령에 의하면, 비과세 농가부업 소득 대상에서 민박 조항이 규정돼 있지 않고 농가 부업 소득이 연 1200만 원 이하인 경우에만 비과세에 해당한다고 규정돼 있다.
관광펜션업에 관하여
다세대(또는 다가구)로 허가를 받아 분양할 때, 이를 1세대(1가구)로 분양 받은 후 일반인에게 일일 임대하면 임대사업으로 간주할 수 있는지? 관광펜션업 등록이나 숙박업신고는 불가한 것으로 본다.
그런데 현재 분양업체에서 펜션으로 임대해 운영 수익을 올려준다고 하는데 법적으로 가능한지? 8가구 이상을 숙박업 또는 관관펜션업으로 할 때, 숙박업으로 신고해야 하는지?
관광펜션의 임대사업과 관련한 내용은 관광진흥법에서 규정하고 있지 않다. 따라서 질의한 내용은 실질적인 숙박업이라 하겠다.
분양업체에서 하는 일반펜션의 경우, 관광진흥법의 규정과는 상관없이 주택분양과 관련된 법령에 의해 이뤄지고 있다. 객실 8실 이상으로 관광펜션 지정을 받으려면, 공중위생관리법에 의한 숙박신고를 해야 하며 숙박신고를 하려면 대상건축물의 용도가 숙박시설이어야 한다. 대상 건축물의 용도가 숙박시설이라면 규모에 맞게 건축 관련 허가나 신고 등을 받으면 된다.
기존주택을 개조해 펜션을 할 수 있는지
기존주택을 개조해 펜션을 하려고 한다. 인허가 문제로 해당지역에 문의했는데, 확실한 답을 안한다. 기존주택을 개조해 펜션을 할 때 인허가 사항은?
일반펜션에 대한 건축기준 및 인허가 관련 내용을 규정하는 법령은 현재 없다. 때문에 대부분의 펜션이 다가구주택으로 건축허가 내지 신고를 받아 영업하는 실정이다. 그러나 다가구주택으로 허가받아 공중위생관리법에 의한 숙박신고 없이 영업을 할 때는 향후 불법 숙박시설 등의 단속 대상이 될 수 있다.
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경지정리 된 전답에 주택을 지을 수 있는지
몇몇 지인들과 함께 인접 시·군의 관리지역 내 경지정리 된 전답을 취득해 주택을 건축하고자 한다. 해당 농지의 취득이 가능한지, 취득 후 주택을 건축하려는데 농지전용허가가 가능한지?
농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 경우에만 소유하도록 하고 있으나, 농지전용과 주말체험영농 등 불가피한 경우에는 자기의 농업경영에 이용하지 않아도 이를 소유하도록 예외를 인정하고 있다(농지법 제6조).
아울러 농지를 취득하려면 농지 소재지 시·구·읍·면에서 농지취득자격증명을 발급 받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부해야 한다(농지법 제8조).
농지취득자격증명의 발급은 다음과 같이 취득 목적에 따라 시·구·읍·면장이 확인, 심사해 발급하고 있다(농지법 제6조, 제7조, 제8조, 동법시행령 제10조 및 동법시행규칙 제7조).
1. 농업경영 목적으로 취득 시 : 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인이 농작물 경작 등 영농목적으로 취득하는 경우로 신청인이 작성, 제출한 농업경영계획서의 내용이 신청인의 영농 능력, 영농 의지, 영농 여건 등을 고려할 때 실현 가능하다고 인정되는 경우(신규로 농업인이 되고자 농지를 취득하는 경우에는 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 면적이 1000㎡ 이상이어야 함.
단, 비닐하우스, 버섯재배사, 고정식온실 등은 330㎡ 이상이어야 함).
2. 주말·체험영농 목적으로 취득하는 경우 : 농업인이 아닌 개인이 주말·여가 등을 활용하여 영농하고자 하는 경우(세대당 1000㎡ 미만인 경우에 한함).
3. 농지전용 목적으로 취득하는 경우 : 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 취득하는 경우(신청시 허가증, 신고증 등 농지전용허가를 받은 사실을 입증하는 서류를 첨부해야 함).
따라서 302.5평 이상의 농지를 농업경영 목적으로 취득해 영농에 이용하다가 일부 농지를 전용해 주택을 신축할 수도 있다. 취득 시 미리 농지전용허가를 받아 허가받은 농지는 전용목적으로 취득하고, 나머지 농지는 농업경영 또는 주말·체험영농 목적으로 취득할 수 있을 것이다.
참고로 농지에 주택을 신축하는 경우에는 농지법에 의한 농지전용허가, 건축법에 의한 건축허가 등 관련법에 의한 인허가(통상 건축허가 등 주된 인허가 신청 시 농지전용허가신청서류도 함께 제출 받아 건축허가 등 주된 인허가를 받으면 농지전용허가를 받은 것으로 보도록 하고 있음)를 받아야 한다.
또한 관리지역, 농림지역 등 용도지역별로 건축제한이 있으므로 농지전용허가나 건축허가 등을 살펴야 한다.
농가주택 건축을 할 수 있는지
2002년 1월 농지(답) 3000평을 구입해 지금까지 농사를 짓고 있다. 2004년 봄에 농가주택을 건축하려는데 가능한지?
농지법시행령 제34조제4항의 규정에서 농업인주택은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설을 말한다.
1. 1000㎡ 이상의 농지에서 농작물을 경작하는 자 등 농지법시행령 제3조의 규정에 의한 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대로 다음 각목의 1에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것.
가. 당해 세대의 농업·임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총 수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
나. 당해 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대
2. 당해 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 당해 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총 면적이 1세대당 660㎡(당해 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년 간 농업인주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지 면적을 합산한 면적) 이하일 것.
3. 당해 세대의 농업·임업 또는 축산업 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 등이 소재하는 시·구·읍·면 또는 이에 연접한 시·구·읍·면지역에 설치하는 것일 것.
농지법시행령 제41조 및 동 별표1의 규정에 의하면 상기 농업인주택은 상기 요건에 해당하는 무주택세대의 세대주가 농업진흥지역 밖에서 최초로 설치하는 경우에 한해 농지전용신고 후 지을 수 있으나, 상기 요건에 해당하면서 주택이 있는 농업인세대의 세대주, 무주택세대의 세대주이나 농업인주택을 짓고자 하는 농지가 농업진흥지역인 경우에는 농지전용허가를 받아야 한다.
이때 농지전용허가를 신청할 경우 허가권자는 전용하고자 하는 농지가 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비돼 있어 농지로서의 보전가치가 있는지 여부, 전용 목적 사업 실현 가능성 여부, 전용 목적 사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부 등 동법시행령 제38조의 심사기준에 따라 심사해 적합한 경우에 한해 허가할 수 있다. 심사기준에 적합하지 않은 경우에는 농지의 전용을 허가하지 않는다.
따라서 농업인주택을 신축하고자 할 경우, 상기 요건에 적합해야 하며 경지정리 등 농업생산기반이 정비돼 있거나 농업생산기반정비사업의 시행예정지역으로 편입돼 우량농지로 보전할 필요성이 있는 경우에는 당해 농지의 전용을 제한할 수 있다. 아울러 농지전용허가 가능 여부와 건축법 등 다른 법령에 저촉되는 사항은 없는지를 살펴야 한다.
펜션민박 운영 시 사업자등록 및 세금신고를 해야 하는지
농림부가 지정한 녹색농촌체험시범마을의 리더로 거주하던 집(건축허가면적 30평, 객실 2개)을 마을을 찾는 도시민에게 펜션으로 2003년부터 개방해 농외소득을 올리고 있다.
최근 관할세무서에서 사업자등록도 하지 않은 채 영업을 한다며 사후세무신고 및 사업자등록을 하라는 연락을 받았다. 그동안 농림부나 지자체의 교육을 통해서 5실 이하인 경우, 신고나 세금보고가 필요치 않다고 들어 왔는데 어떻게 해야 하는지?
농어촌정비법에 의한 농어촌민박사업은 농어촌지역에서 이용객의 편의와 농어촌소득증대를 목적으로 숙박 취사시설 등을 제공하는 업으로 규정하고 있다.
농어촌민박사업의 정의에 부합되고 7실 이하 규모로 농어촌에 설치된 민박사업용 시설의 경우에는 공중위생관리법에 의한 숙박업에서 제외되지만, 이를 벗어난 전문 숙박업 형태의 사업일 경우에는 공중위생관리법의 숙박업 관련 규정을 준수하도록 하고 있다.
한편 소득세법 제12조 및 소득세법시행령(2003년12월30일 개정) 제9조제1항에 의하면, 같은 령 제9조제2항에 의한 민박을 비과세 농가부업 소득 대상으로 규정하고 있다. -소득세법시행령 제9조제2항에 의한 ‘민박’이라 함은 농어촌정비법에 의한 농어촌지역에 설치된 민박사업용으로서 객실이 7실 이하인 시설로 규정하고 있음.
다만 2003년 12월30일 개정 이전의 소득세법시행령에 의하면, 비과세 농가부업 소득 대상에서 민박 조항이 규정돼 있지 않고 농가 부업 소득이 연 1200만 원 이하인 경우에만 비과세에 해당한다고 규정돼 있다.
관광펜션업에 관하여
다세대(또는 다가구)로 허가를 받아 분양할 때, 이를 1세대(1가구)로 분양 받은 후 일반인에게 일일 임대하면 임대사업으로 간주할 수 있는지? 관광펜션업 등록이나 숙박업신고는 불가한 것으로 본다.
그런데 현재 분양업체에서 펜션으로 임대해 운영 수익을 올려준다고 하는데 법적으로 가능한지? 8가구 이상을 숙박업 또는 관관펜션업으로 할 때, 숙박업으로 신고해야 하는지?
관광펜션의 임대사업과 관련한 내용은 관광진흥법에서 규정하고 있지 않다. 따라서 질의한 내용은 실질적인 숙박업이라 하겠다.
분양업체에서 하는 일반펜션의 경우, 관광진흥법의 규정과는 상관없이 주택분양과 관련된 법령에 의해 이뤄지고 있다. 객실 8실 이상으로 관광펜션 지정을 받으려면, 공중위생관리법에 의한 숙박신고를 해야 하며 숙박신고를 하려면 대상건축물의 용도가 숙박시설이어야 한다. 대상 건축물의 용도가 숙박시설이라면 규모에 맞게 건축 관련 허가나 신고 등을 받으면 된다.
기존주택을 개조해 펜션을 할 수 있는지
기존주택을 개조해 펜션을 하려고 한다. 인허가 문제로 해당지역에 문의했는데, 확실한 답을 안한다. 기존주택을 개조해 펜션을 할 때 인허가 사항은?
일반펜션에 대한 건축기준 및 인허가 관련 내용을 규정하는 법령은 현재 없다. 때문에 대부분의 펜션이 다가구주택으로 건축허가 내지 신고를 받아 영업하는 실정이다. 그러나 다가구주택으로 허가받아 공중위생관리법에 의한 숙박신고 없이 영업을 할 때는 향후 불법 숙박시설 등의 단속 대상이 될 수 있다.
출처 : 전원주택과 노후대책
글쓴이 : 소나무 원글보기
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