이글은 앞으로 향후 10-20년 후의 농촌에 대한 부동산 전문가로서 커뮤니티에서 적극적인 활동을하시는 지성아빠의 글입니다.;; 미래를 예측한다는 것은 신이 아닌 이상 어려운 일입니다.
그래도, 다양한 통계와 자료를 가지고 확률적으로 가능할 것 같은 미래를 예측하고자 하는 것이 인간의 욕심인지라......
과거와 현재의 부동산시장의 전체적인 흐름을 나름대로 파악하고 정보를 수집하면서 현장일을 하다보니.....
지성아빠도 어줍짢은 전문가 흉내를 내면서 부동산 시장의 향후 전망을 예측하면서 일을 하고 있습니다. -.-;;
말도 많고 탈도 많은 부동산시장에서
지성아빠 나름대로 손해를 보지 않고 투자를 할 수 있고 투자자에게 권할 수 있는 투자 지침의 일부라고 보셔도 됩니다.
실수요자이신 회원님들께선 현재 부동산 시장의 투자자들이 움직이는 방향의 일부를 체크하시는 것이라 생각하셔도 되구요.
물론, 회원님들간에는 이 글을 읽고 지성아빠의 생각이 틀렸다고 하실 수 있는 분도 있다는 것을 압니다.
하지만, 저는 이 기준으로 현재는 일하고 있습니다.
재테크 중 부동산 투자에 있어 손해를 보지 않을 확률을 높인다는 것.....
큰 이익은 운이고..... 작은 이익은 확률적으로 눈에 보이는 방법이라 생각하거든요.
시골살이를 꿈꾸시는 실수요자이신 회원님들께....
부동산 투자에 대해 이야기를 하고 있는 지성아빠의 글이 이상하실 수도 있을 겁니다.
그러나, 이 글의 취지는 시골살이를 시작 하실 때....... 대부분의 사람이 필연적으로 토지를 매입하기 때문에 쓰는 것입니다.
'나는 살아 생전에 땅을 팔 일이 없으며 그 곳에 뼈를 묻을 것이다' 라고 말씀하시는 분이 있습니다.
저도 그렇게 되셨으면 하고 생각합니다.
그러나, 사람 일이라는 것은 모르는 것이므로 만에 하나 시골살이를 접고 도시로 돌아 오시게 되었을 때......
잘못 매입한 부동산이라면 그 후유증은 만만치 않습니다.
부동산은 시골살이를 준비하시는 분께 가진 자금의 상당 부분을 요구합니다.
토지를 사실 때는 내 돈 주고 사는 것이라 느끼지 못하며..... 자신의 취향대로 토목공사를 하고 집을 짓는 것이라 이 또한 뭐라 할 사람이 없습니다. 하지만, 파시게 될 때는 남의 돈을 받는 일이라 쉽지는 않으며 그 결과가 좋지 않을 경우 재산상의 손실을 본다는 것을 의미합니다. 그래서, 도시에서 내려갈 때와는 달리..... 올라올 때는 반토막에 가까운 자산 손실로 말미암아 정상적인 생활이 흔들릴 수도 있습니다. 이것이 잘못 매입한 부동산의 한계입니다. -.-;;
이런 일이 부동산 시장에서는 비일비재한 일이기에 때문에 회원님들께서는 그런 손해를 보지 말기를 바라는 마음에서
이 글을 쓰고 있다고 생각해주시면 지성아빠의 사견을 오해없이 읽어주시리라 믿습니다.
그럼, 다시 본론으로 돌아와서.....
현재 농촌에 거주하시는 인구의 연령대를 조사해보면 고령화되었다는 것은 누차 정보가 공개되고 있으니 다 아실 것입니다.
여기에 정부 정책의 진행 방향과 부동산 시장에서 움직이는 부동산 매도자와 매수자의 움직임을 조사해보면 일관되게 한 방향으로 흐르고 있다는 것을 발견하게 됩니다.
앞으로 이야기하려는 것은 그 일관된 방향이라는 것에 대해서입니다.
두 번째 글이 정부에서 발표하고 진행하고 있는 국토종합개발계획이라는 딱딱한 내용인지라......조금은 이해하시는데 어려움도 있고 현실감이 없으셨으리라 생각되었습니다. 그래서, 이번 글은 현실적이고 이해하기 쉬운 내용을 논해보려는 것이니 저의 사견에 대해 회원님들의 많은 의견과 생각이 있으시리라 사료됩니다. ^.^
현재 고령화된 농촌사회는 앞으로 10-20년 후가 되면 현실적으로 모든 노인분들은 모두 작고하시게 된다는 것을 의미합니다. 사람은 결국 흙으로 돌아갈 수 밖에 없는 존재이기 때문입니다. 이 말을 다시 해석하면 20년 전후해서 농촌사회가 새로운 사람들로 채워져야 하며 농사를 지어야 한다는 것을 뜻합니다. 이 말의 뜻은 세대교체가 이루어져야 농촌이 존재할 수 있다는 것을 의미합니다.
현재의 농촌마을과 토지는 고령이신 어르신들께서 작고하시게 되면.....자손들에게 상속되거나 도시민들에게 팔릴 것입니다.
그리고, 시골주택들의 현재 외관이 대다수 70년대 새마을 운동의 잔재로 누추하고 협소하며 리모델링이 필요한 상황이지만 세월이 흐르면 새로 정착하는 도시민들과 자손들의 성향으로 인해 점차 새 모습으로 탈바꿈할 것입니다. 세월이 흐르면 새로운 농촌마을로 탈바꿈한다는 것을 뜻합니다.
현지의 농촌마을은 대부분 지역에서 집터로서 가장 좋은 자리에 위치하고 있습니다.
일부지역의 텃새에 대한 걱정 때문에 지례 겁부터 먹고 피하기에는 입지조건이 좋은 곳이 많다는 것을 의미합니다.
도시에서 재개발 주택을 장래의 아파트 분양권을 꿈꾸며 사듯이 그런 생각으로 시골집을 매입하시는 것도 나쁜 생각이 아니라고 생각합니다. 농지나 임야를 전용하는 비용과 그 지역의 대지를 매입하는 비용의 차가 그리 크지 않은 지역이라면 고려를 해보는 것이죠.
여기서 주의하실 점은 시골농가주택은 생각외로 맹지가 많아 건축시 어려움이 있다는 것인데....
건축시 문제가 발생할 소지가 적은 매물을 찾는 것......이 점만 주의하시면 될 겁니다.
부동산을 매입하실 때는 항상 다양한 생각으로 접근하는 습관을 가져야 자신이 원하는 비슷한 매물을 찾을 수 있습니다. ^.^
그리고, 현재 정부에서 추진하고 있는 농촌발전정책 중의 하나는 WTO나 FTA를 받아들여야 하는 우리나라의 현실상 농업의 대규모화입니다. 현재도 소규모 농사를 지어서는 먹고 살 방법을 찾기가 힘들다는 농촌의 하소연을 해결하는 방법으로 영농조합 등 대규모 영농 쪽으로 정책을 진행하여 방법을 찾고 있다는 것입니다. 농지은행을 통한 임대영농도 그렇고 대규모 영농을 진행하고 있는 영농조합에 대한 지원정책도 그러 합니다.
일부 특화된 소규모 영농 외에는 현실적인 답이 안나온다고 판단을 한 것이지요.
실제적으로 현지 분들의 이야기를 들어보면 정부에서는 영농조합에서 눈에 보이는 결과물을 가지고 지원을 요청하면 막대한 예산으로 편성된 농촌 지원자금을 풀어주고 있다고 합니다.
그 다음으로 정부에서 지원하고 있는 농촌지원방향 중의 하나는 도시민의 전원생활이나 은퇴 후 귀농을 통한 농촌인구 유입정책입니다. 전원단지 개발에 자금을 지원하는 이유가 그러합니다. 도시민들의 어설픈 귀농보다는 소규모 필지를 소유하고 체험을 해보는 주말농장과 은퇴 후 정착할 은퇴 농장에 주안점을 두고 있다는 것입니다.
정부에서 지원하고 있는 위의 두 가지 정책이 향후 농촌의 모습을 예측하게 할 수 있습니다.
그리고, 부동산 소비자이며 자신이 소유한 자금 중 일부라도 농촌의 토지를 매입할 의사가 있는 도시민들의 바램 또한 주말농장 및 은퇴 후 시골살이를 할 수 있는 소규모 토지 매입에 관심이 지대하다는 것입니다.
여기까지의 글을 읽으신 분들 중에 상황판단이 빠르신 분이라면 정부의 생각과 시골땅을 매입하길 원하는 도시민의 생각 중 공통 분모가 있다는 것을 발견하셨을 겁니다.
상속을 받던 아니면 과거에 대규모 토지를 매입했던 사람 중 농사를 지을 수 없는 사람들은 농지은행이나 대규모 영농을 생각하시는 현지분들에게 편입될 것입니다. 대규모 영농을 하지 않으면 안되는 큰 평수의 매물들은 어쩔 수 없는 선택을 해야 한다는 것을 뜻합니다. 부동산 소비자에게 외면받을 수 밖에 없는 매물이기 때문입니다.
농지를 소유한 후 5년이 지나면 얼마든지 농사를 짓던 안짓던 간에 보유할 수 있는 현행 농지법 하에서 보유하고 있다가 다행히 주변이 개발된다면 반사이익은 있겠으나 운이 따라줘야 하는 것이라 이 부분은 논하기엔 어려움이 있어 제외합니다.
정부의 정책방향이 그러하고, 농사를 직접 지을 수 없는 대부분의 도시민들의 땅은 대규모 영농쪽으로 자연스럽게 편입될 것이라 사료되기 때문입니다.
특히, 전국적으로 계속 확보되고 늘어나는 도로와 철도 등으로 인한 인프라 구축이 부동산 시장을 좁게 만들고 있습니다.
그 외 지방도시의 서비스업 시장은 발달된 도로로 인하여 대도시로 편입되고 있구요.
인터넷과 홈쇼핑도 농촌 경제의 대도시 편입에 한 몫을 할 것입니다.
지성아빠가 추측하기에 앞으로의 부동산 시장에서 시골의 농지나 임야는 농사를 짓는 땅과 도시민들이 전원주택이나 주말농장으로 활용할 수 있는 땅과 자연스럽게 구분이 되어 갈 것이라 생각합니다. 그리고, 도시민이 생각하고 소유하고픈 소규모 토지는 계속적으로 꾸준한 부동산 시장이 형성될 것이라는 것입니다.
그럼, 지성아빠의 사견이 맞다면 여기서 간단한 해답이 나옵니다.
도시민이 원하는 땅과 도시민이 원하지 않는 땅......
우리나라의 경제 성장이 가속화될수록....인터넷과 도로가 발달할수록.....
농촌에 계신 분들이 원하던 원치 않던 간에....
자연스럽게 블랙홀처럼 농촌은 도시의 구심력에 빨려들어 갈 수 밖에 없는 시스템을 정부가 구축하고 있으며
도시민들의 구매성향이 그 시스템에 알게 모르게 동조하고 있다는 것입니다. -.-;;
농촌에 계신 분들이 원하지 않더라도
시간이 갈수록 세계 시장에 편입되는 우리나라의 현실상 한계로 나타나고 있는 부분입니다.
모든 국민의 공감할 수 있는 농촌의 현실에 대해 부동산 시장의 흐름에 대해 획기적인 대안이 나오지 않는 한
대세로 굳어질 공산이 큽니다. -.-;;
그럼 부동산 실수요자이신 회원님들은.... 어떤 방향으로 토지를 매입해야 할까요?
벌써 답은 나온 것 같습니다.
적당한 가격과 평수의 시골 땅을 매입하시고......
나름대로의 방법으로 시골에서의 생활기반을 잡으시고 충분히 자신이 시골살이를 통해 원하는 것을 얻으신 후에......
혹시 매각을 하시게 되면 다음에 들어 올 도시민에게 즐겁게 건네 줄 수 있는 그런 땅을 매입하셔야 한다는 것입니다.
매입하는 규모는 본인의 능력에 따라서입니다.
다만, 자신이 충분히 자연의 혜택을 받은 후 다음 타자에게 자신있게 넘겨 줄 수 있는 그런 규모여야 합니다.
그래야, 부담없이 넘겨 줄 수 있습니다.
가꾸지도 않고 넘겨주면 그만한 댓가(저렴한 평당가격)를 상대에게 주셔야 하구요.
그래야 쉽게 매각을 하고 나오실 수 있겠죠. ^.^
그럼, 정부에서 추진하고 있는 혁신도시며....각종 개발 정책에 따른 앞날은 어떻게 예측하냐구요?
그 부분에 대한 이론은 현실적으로 예측이 불가합니다.
많은 사람들이 각자의 이익을 추구하며 복잡하게 얽혀 있기 때문입니다.
운이 많이 좌우되는 것입니다.
주위에 개발계획이 서고....실제로 개발이 되면 주위의 토지 소유주들은 상당한 금전적인 혜택을 받습니다.
하지만, 그 개발 계획이 실천될지 안될지는 아무도 모릅니다.
자본주의의 시장경제논리상 돈이 되는 곳에 돈이 움직이기 때문입니다.
정부 정책은 자금력을 가진 기업이나 개인에게 시작을 유도하는 분위기 조성일 뿐입니다.
그 기초 위에 반듯한 건물을 짓고 성공을 위해 매진해야 하는 사람은 모두 돈을 가진 분들이기 때문입니다.
그렇기 때문에 예측할 수 없는 부분이지요. -.-;;
그리고, 이 글의 목적은 시골살이를 꿈꾸시는 회원님들께서실수요자를 자처하시기에.....
그리고, 시골을 꿈꾸는 이유가 큰 돈을 버는 것이 주목적이 아니라 자연이 주는 혜택을 받기 위해서이기에.....
지성아빠가 예측하는 미래에 대한 사견이 통하는 것입니다. ^.^
저는 대규모 영농은 어쩔 수 없이 관행농법으로 농사를 지을 수 밖에 없음을 인정합니다.
농사를 지으며 인력수급과 인건비를 계산하고 유통구조의 한계를 생각하면 수입농산물을 이길 수 없기 때문입니다.
수입농산물과 가격 경쟁력에서 이길려면 어쩔 수 없이 관행농사로 대규모 영농을 할 것입니다.
앞으로 저렴하고 인체에 무해한 농약이 발달되기를 바랄 뿐입니다.
그리고, 소규모 영농을 하시는 분들은 직거래방식이 정착되서.....
도시의 9가족을 농촌의 1가족이 건강하고 안전한 먹거리를 제공하는 시스템이 구축됐으면 하는 바램도 있습니다.
농촌의 1주택이 내 가족이 먹는 먹거리를 생산해서 도시의 가족과 나누는 것이지요.
그리고, 도시의 9가족이 직거래를 통해 농촌의 1가족이 생활할 수 있도록 경제적인 부분을 부양하는 것이구요.
예로 십시일반이라는 개념에서 도시의 9가족이 농촌의 1가족과 관계를 맺는다고 생각했지만 그 수는 생각하기 나름이겠죠. ^.^
현재 농촌에서는 이런 목적으로 생활공동체나 도농 1가족 자매결연 맺기 등 다양한 시스템이 실험 중인 것으로 알고 있습니다.
이런 직거래 시스템 구축에는 서로에 대한 신뢰가 바탕이 되어야겠지요.
그 신뢰를 쌓는다는 것이 참으로 어려운 일이지만....
소규모 영농을 꿈꾸시는 분들이라면.....
그 도시의 9가족에게 언제든지 찾아와 쉴 수 있는 고향과 먹거리를 제공할 수만 있다면 요원한 일은 아니라고 생각합니다.
그리고, 그런 터라면 언제든지 팔고 나올 수 있는 그런 부동산 매물이 될 것이구요.
도로를 따라 도시민의 부동산 구매력이 자신이 원하는 토지를 찾아 점차 퍼져가고 있습니다.
그리고, 카페에 들리시어 공부하시는 회원님들이 원하시는 그런 터를.....
똑같이 다른 도시민들도 원하고 있음을 인정하셨으면 합니다.
거의 같은 시각에서 바라본다는 것이죠.
다만, 누가 먼저 내려가고 늦게 내려가고......의 차이일 뿐입니다.
그리고, 제가 서울에 살아서 서울을 기준으로 글을 쓴 것을 이해해주셨으면 합니다.
아직까지는 서울과 수도권에 부동산 자금이 몰려있기 때문에 이를 기준으로 썼습니다.
하지만, 좀 더 확대해석하면 지방에도 대도시가 있습니다.
그리고, 그 곳에도 시골살이를 꿈꾸시는 회원님들과 도시민이 있습니다.
그 분들도 같은 생각을 가지고 있다는 것을 생각하시고 발품을 파셨으면 합니다.
저는 회원님들께서 능력이 되는 한도내에서 도시민의 꿈꾸는 그런 토지를 매입하시거나.....
아니면....현재의 모습은 묵은 밭으로 도시민이 꿈꾸는 확실히 눈에 차는 토지는 아니지만....내가 가꿀 자신이 있다면.....
그런 터가 앞으로의 농촌의 현실을 바라보고 미래를 예측했을 때 후회없이 매입할 수 있는 부동산 매물이라고 생각합니다.
이 글은 지성아빠의 어설픈 부동산 이론이지만 아직까지는 투자자에게 권했을 때 실패의 확률이 가장 적었던 방법이고.....
농촌의 고령화와 농업의 경쟁력에 대한 변화....
정부의 정책의 방향......
부동산 시장 소비자의 한 부류인 도시민들이 주5일 근무와 자연에 대한 회귀본능 등을 버무려서
앞으로 예측할 수 있는 부동산 시장의 정서를 이야기 한 것입니다.
지성아빠 개인의 사견에 지나지 않은 부족한 글입니다.
그렇지만 향후 시골살이를 꿈꾸시는 회원님들께 참고가 될만한 글이었으면 하는 바램입니다.
추운 겨울 건강하세요.
